“五条红线”之下，拿地难、借钱贵的民营房企该咋办？

爱卡网小编 · 发表于 2022-6-25 13:00:00

这几年，明源君介绍的案例中，城市运营、产城融合的项目越来越多。这些项目经常被读者评论为“看懂了学不会，学会了做不到系列”，原因很简单……

一是部分民营房企拿地难。随着行业进入存量时代，包括城市更新、TOD、产业地产、城市运营在内的长周期项目越来越多。这些项目对资金成本、政企关系、产业资源的要求都很高，很多地方政府将城市规划和土地开发深度捆绑，在卖地时就对买家设置了很多的门槛，一些民营房企玩不转。

二是民营房企融资成本相对要高一些。2019年的TOP30房企中，融资成本能压低到5.5%以下的10家房企中，唯一的民企只有龙湖。

2021年第一天，央行和银保监会再次给房地产资金监管加码，“五条红线”将房地产融资的闸门进一步拧紧。
在这种环境中，民营房企想把日子过好，一要广交友，二要勤练功，三要强体魄。

“五条红线”之下，拿地难、借钱贵的民营房企该咋办？

广交友
通过合作扬长避短
“三道红线”实施后，房地产一个最明显的变化就是债性杠杆降低，非债性杠杆增加，非债性杠杆中最主要的就是合作杠杆。

前几年的冲规模阶段，民企敏捷高效的优势得到了充分的发挥。通过高杠杆、快周转和合作开发，很多民营房企快速做大了规模。

这段时间房企之间的合作，主要是资源的合作。
一是资源互补，一些手握土地，但资金、能力不足的本土房企，和全国性规模房企合作，实现土地资源和人力品牌资源的互补。
二是抱团取暖，同样冲规模的成长型房企，战略一致，通过抱团来增强资金实力，提高土地获取能力。

随着合作杠杆的被动增加，民营房企必须要探索多元化的合作模式。

首先是，政企合作。

据不完全统计，2020年以来，有11家房企相继与各地方政府接洽，在产城建设等相关领域达成战略合作，融创、绿地、万科、越秀等房企年内在各个城市共落地了超过20个政企合作项目。

例如，万科在2020下半年，接连和沈阳市政府、云南省住建厅、石家庄市政府在城市旧改、产城融合、轨道交通，以及康养等领域签订战略合作协议。

越秀在2019年引入广州地铁成为第二大股东后，去年在广州就有3个“轨道+物业”项目面世，销售规模近20亿。而在去年12月底，越秀又和广州花都区政府签订了战略合作协议，在城市更新、综合开发、基础设施、金融服务、农业食品、乡村振兴等多领域开展合作。

地方政府对产业资源的渴求，让多元化发展的民企有了更多机会。

去年有两家民营房企挤进了这条赛道，龙湖依靠商业领域的优势和合肥市瑶海区达成战略合作；融创依靠在文旅、娱乐产业方面的领先优势，仅2020一年里就和沈阳、成都金牛区、洛阳、四川、云南曲靖、青岛等六个省地级政府签署了战略合作协议。

目前，这种“政企合作”的模式正在加速，房企与政府合作一方面能缓解资金压力，同时也是获得优质项目的快捷方式。多元化发展良好的民营房企有很大的机会。

其次是，和国企合作。

2020年国企改革正式进入“深水区”，开始新的三年行动，国企央企“混改”进程加快。国企参股民企，相互持股，以及成立合资公司越来越多。

国企与民企合作，是资源和能力的互补。国有房企有较强的资源优势，但受到的制约条件较多。一些民营房企虽然一定程度上资源有限，但其经营方式、决策机制相对灵活，优势互补的模式对能力强的民企是很好的机会。

例如，成都轨道集团在选择混改合资企业时，就是完全的能力取向。在地铁商业领域，选择实力强劲的港铁公司合作，成为港铁公司车站商务首次走进内地的代表；在TOD综合开发规划设计领域选择日本排名第一的日建设计进行合作，成立了日建设计120年来全球首家合资公司。

这些创新性的合作模式，在未来会越来越多。强专业、弱资源的民营房企，主动拓展能够互补的国企资源是很好的一条出路。

第三，跨行业合作。

前面我们说过，政府在选择合作对象时，对产业资源非常看重。事实上，在普通的土地出让中，地方政府也开始从一次性土地出让，转为关注土地坪效，价格已经不再是土地市场唯一的决定因素。

房企在和政府谈判拿地的过程中，如果能够绑定产业资源方，在拿地竞争中就拥有了更多筹码，更有机会获得地价土地。

但是，产业资源怎么来？这是很多房企头疼的问题。

明源君认为，跨行业合作是获得产业资源最快捷的方式。

例如，2019年11月，融创和环球世纪合作，成立了环球融创会展文旅集团。

环球世纪，是国内最大的会议会展持有和运营商，旗下还有大量的民宿和餐饮品牌。通过这次合作，融创拓展了民宿、会议会展、高端酒店的商业版图，也完善了地产、服务、文旅、文化、会展会议、康养六大战略板块。

这些资源的整合，让融创在文旅产业和会议会展领域几乎没有对手。环球世纪的合作资源，例如乐高、洲际也都进入了融创的资源库，帮助融创文旅进一步加速。“文旅+N”的产业资源导入，成为目前融创进行项目拓展的核心武器。

融创是2020年和政府战略合作最多的房企
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