存量住房贷款（存量贷款和贷款余额什么区别）

自从和财政部联合救市政策以来，已经有杭州银行、、中信银行三家银行出针对本地范围内的房贷细则。
仔细比较这三家银行的落地细则可以发现，三家银行对于“普通自住房”的界定不尽相同，不过建行浙江省分行的房贷细则对面积的认定最为严格。
浙江省内首家公布房贷细则的杭州银行表示，单套建筑面积在140平方米(含)以下的个人住房，贷款利率下线可扩大为基准利率的0.7倍，最低首付比例可调整为20%。
而在建行浙江省分行方面，优惠政策主要集中在90平方米(含)以下的普通自住房，对于首次贷款购买或改善型贷款购买这档面积的普通自住房，首付款比例可调整为20%，贷款利率可扩大为同期同档次基准利率的0.7倍。
相比于其他两家银行的细则，中信银行的实施细则显得更加“灵活”。中信银行总行表示，客户首次购买或改善型购买90平方米(含)以下的普通自住房，首付款比例调整为20%，贷款利率可扩大为同期同档次基准利率的0.7倍，但各地分行可根据当地情况进行一定的调整。中信银行杭州分行则对优质客户和贵宾客户，将普通自住房面积放宽到140平方米 (含)以下。 房贷细则的落地让不少“准购房族”的心里有了底，不过对于很多已经从银行贷款买房的“房奴”来说，心里多少还是有点不踏实。
一位去年刚刚买房的郑先生告诉记者，他从建设银行贷了30年的商业贷款，而目前建设银行的落地细则中，对于存量房贷问题没有明确规定，“我买的是86平方米的房子，也是首次贷款，能不能享受优惠利率？”郑先生很疑惑。事实上，在三家银行公布的落地细则中，除了杭州银行对于存量房贷有优惠之外，中信银行和建设银行都没有公布调整方式。
“还好我是从杭州银行贷的款！”周小姐非常兴奋地告诉记者。她是今年初首次贷款买了一套90平方米的两居室，而根据杭州银行公布的落地细则，对于2008年11月10日前已发放的存量个人住房贷款客户，银行将根据其住房性质、还款记录等情况区别对待，由系统自 2009年1月1日起统一下调为基准利率的0.8倍，客户无须提出申请。“我是首次贷款，而且面积是90平方米的，之前每个月都按时还款，所以明年开始我每个月的房贷压力要减轻一些了！”周小姐说。 “银行落地细则的陆续出台，终于可以让杭州楼市缓口气了。”浙江大学房产研究所所长赵杭生表示，最近楼市成交的缓步回升，让杭城楼市的观望情绪有所缓解。
来自中国指数院杭州分院的数据显示，2007年(11月17日-11月23日)，杭州市主城区商品住宅成交295套，成交面积4.07万平方米；在此前的一周(11月10日-16日)，商品住宅则成交263套，成交面积2.94万平方米。
赵杭生认为，细则的出台落地，对于开发商来说也是一件好事，“年底是开发商回笼资金的时候，这时候细则不出台就意味着购房者必须等待，购房者办不出贷款，开发商自然面临巨大的资金缺口。” 在房贷新政出台前办理了房贷的市民，对从明年1月1日开始究竟执行何种利率很是关注。昨日，民生银行重庆分行率先在重庆公布了存量房贷的实施细则，只要在以往房贷利率享受了15%的优惠，明年1月1日开始，房贷利率都可下浮30%。业内称，此举有望拉开其他银行出台存量房贷细则的帷幕。
利率自动下浮30%
记者看到，民生银行重庆分行昨日已经陆续开始在其网点张贴告示，告知市民该行关于存量房贷的具体实施细则，而这份告示主要是针对2008年10月27日前发放的个人住房贷款。
按照这份告示，对2008年10月27日前发放的存量个人住房贷款，凡执行人民银行公布的同期同档次基准利率下浮15%的客户，将从2009年1月1日起予以调整，新利率按照中国人民银行公布的同期同档次基准利率下浮30%执行。客户不需要提出申请，银行自动通过系统进行调整。
据悉，符合该标准的客户为首套房购房者，而这个群体又在存量房贷者中占了绝大多数，因此该银行的多数存量房贷客户都将从中受益。同时，民生银行表示，其他银行的房贷客户，如果目前享受贷款利率下浮15%，转按揭到该行后，也可享受该优惠。据悉，一笔30万元20年的房贷，如果采取等额本息还款方法，可节省利息 2.9万元。 由于还有1天就到了2009年，每月究竟该还多少房贷，一直是市民关注的话题。
对此，记者采访了多数银行。只有农行表示，在实际执行过程中，对于存量房贷，贷款额度超过30万元的客户，只要以往享受的利率下浮了15%，且信用记录好，基本都给予了利率下浮30%的优惠。但是，贷款额度不足30万元者，则需提出申请，由银行审批同意。
而其他大多数银行的答复基本上都是：存量房贷的细则估计会到元旦后才能出台。而此前本报所报道的，对存量房贷客户的房贷利率下浮30%的5家银行，多数仍只给予跨行转按揭客户该优惠。
对此，银行人士普遍认为，在民生银行和农行的带领下，估计多数银行都会按照类似的政策跟进，但存量房贷量大的银行执行起来可能比较有难度，因为这可能导致其收益大幅下滑。 发布方：民生银行
发布对象：该行存量房贷客户（2008年10月27日前房贷客户）
细则内容：此前执行基准利率下浮15%的房贷，从2009年1月1日开始，利率自动下浮30%
备注：有不良信用记录者不适合本条例
2008年12月29日