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爱卡网小编 · 发表于 2022-7-21 13:00:00

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适用人群：法定代表人、实体企业或工厂

方法：以担保或三方共同担保的形式向银行贷款

特点：准入门槛高、利率低、额度高

贷款期限：半个月至一个月

在我国的住房抵押贷款中，存在一些需要相关部门关注的问题。今天，边肖将其分为三个方面，具体阐述了住房抵押贷款中存在的问题。我们的借款人也可以通过以下问题了解更多关于住房抵押贷款的信息。

首先，在住房抵押贷款中，存在着住房抵押和土地使用权抵押各自的效力问题

根据相关法律规定：房地产转让抵押时，房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让抵押；依法取得的房屋所有权，连同房屋占用范围内的土地使用权，可以抵押；房地产抵押凭土地使用权证和房屋所有权证办理。

所以，从法律角度来说，银行在买卖现房的过程中，应该要求产权人提供房产证和土地证。但是现实中很多房子还没有取得土地使用证，只是用房产证(也就是房产证)抵押，在实践中可能存在一定的风险。

关于房地产文件抵押，最高人民法院《关于仅以房屋所有权证办理房屋抵押登记的合同是否有效的复函》规定：“当事人之间订立的抵押担保合同，仅提供进行抵押登记时的房屋权属证明，未提供相应的土地使用权证明，不影响抵押担保合同的效力。”

但是，为了规避法律风险，银行应区分不同情况处理房地产抵押文件：

1.拟抵押的财产因纠纷或手续不全无法办理土地使用证的，按照《担保法》第37条规定不得抵押，该条规定所有权、使用权不明确的财产或有争议的财产不得抵押；

2.拟抵押的财产可以申请土地使用证，但尚未办理或者仍在办理的，按照最高人民法院上述批复可以接受抵押，但应要求抵押人作出书面承诺，抵押财产应与共有土地使用权证一并抵押；

3.拟抵押的房产属于整房部分抵押，整房有一份土地使用证，贷款银行要求抵押第二份土地使用证。

二、在住房抵押贷款中，分别存在住房抵押和土地使用权抵押的问题

所谓房地产单独抵押，是指抵押人将房屋占用范围内的房屋和土地使用权分别抵押给不同的债权人，或者将土地使用权抵押给一个债权人后，将新增的房屋或者土地上的在建工程抵押给另一个债权人。

在银行贷款实践中，房地产单独抵押一般有两种情况：一是银行抵押房地产时，只为房屋或土地使用权办理抵押登记手续；二是抵押人仅将房屋或土地使用权抵押给前一债权人后，银行接受了“剩余”房屋或土地使用权的抵押，未进行抵押登记。房地产抵押虽然有其实际需要和客观条件，但根据《城市房屋产权人产权产籍管理暂行办法》关于“权利一致”和“同时抵押”的第三条、第六条、第三十六条、第三十一条和第三十三条的规定，存在抵押无效或抵押权失效的法律风险。可能是懒于办理或者配合银行办理其他权证，导致贷款银行对抵押房屋的抵押权无法实现，危及银行贷款安全。

三、住房抵押贷款，存在经济适用住房抵押贷款风险

在未来的经济适用房住房贷款中，一些开发商为了逃避政府管理而抬高房价，而作为抵押品的经济适用房却不支付土地出让金，这将给银行的抵押贷款带来风险。

此外，在中国的一些地区，实行房地产和土地分开管理制度。房地产抵押登记时，需分别到房地产管理部门和土地管理部门办理抵押登记手续。因此，在上述地区，并不是所有的房屋所有人都能及时取得相应的国有土地使用权证书。

为了解决这一矛盾，最高人民法院虽然以“司法解释”的形式仅用房屋所有权证认可了房屋抵押登记的合同效力，但这一司法解释的法律水平太低，不利于保护当事人的权益。

希望通过小系列的总结，让相关部门看到住房抵押贷款中存在的问题。我们的借款人可以通过小文章了解更多关于住房抵押贷款的信息。

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