【专家讲座】美国房地产投资三大要素缺一不可，附案例分析

爱卡网小编 · 发表于 2022-5-18 16:45:00

相应的房地产也有周期，包括上升期、稳定期、下降期。不同的时机，会影响投资地域、投资种类、投资结构和体量。
【专家讲座】美国房地产投资三大要素缺一不可，附案例分析

我们看一下上升期，过去美国房地产的周期差不多是10年。但从最近20年来看，这个周期正慢慢缩短，缩短到8-10年。其中上升期是2-3年，这是一个加速发展的时期，建筑商会开发库存的土地，主要是纵向建设，我们就可以看到一栋一栋大楼盖起来。稳定期是1-3年，这期间开发商会停止购买土地，主要把已经建成的土地及房屋销售，增值现金，同时要转成防御性资产的阶段。下降期是2-4年，期间房地产公司可能会削减员工来加速销售库存，同时买入土地。因为在下降期土地的价格也会下降，在这个期间用现金购入土地，等到下一个上升期再去做下一轮的投资。
地利
美国房地产投资类型及地域全解析
【专家讲座】美国房地产投资三大要素缺一不可，附案例分析

*图中可以看到，15%是住材性地产，4%是政府办公楼和基本建设，商业地产占10%，公司持有房地产占6%，剩余的65%是其他资产，可以看到房地产在美国整个资产组成里占的比重是非常大的。同时也在整个家庭资产里面占非常重要的地位。
在美国地产领域，一共有19个标准产品板块可供投资选择。如下图所示：
【专家讲座】美国房地产投资三大要素缺一不可，附案例分析

商业地产中包括4个产业类型：一是独立银行，这是专门做土地的；二是横向开发，即建房之前需要要做的开发；三是纵向开发，就是实际的建楼；四是物业运营，就是建完以后，持有的房产是做运营，还是出租等。
产业分工又分一级开发和二级开发。
一级开发的特点有两个，第一是土地存储，即投资时间长，一般10年以上，利润大，风险大，单价低，需要了解城市规划。
也就是说是土地银行，即土地的性质可能还没有完全定下来，然后通过时间、通过政府或者是大的开发商他修路、做各种各样的建筑规划来等待升值。如果你非常了解城市规划，这样的土地还是值得购买投资的。
第二个特点是土地规划，即土地性质确定，规划完成，计划市政审批通过，风险大，利润大，需要有较好的政府关系，了解当地政策。周期一年以上，可多至三年。
这一部分，美国有专门的人来做，通常是需要跟政府关系非常好，它能够把这件事情做下来，它的投资的周期一般是一到三年。
二级开发有三种，第一，土地开发（横向开发），三平一通，地质勘测完毕，环境检查报告完毕，设计草图完成，计划市政审批通过。完成土地分割。风险小，利润大，周期大约一年。
第二，建筑（纵向开发），开工许可通过，建造。风险小，利润中，要求项目管理能力强，周期六个月。
第三，物业管理，长期持有，收取租金，风险小，利润中。
所以在房地产投资上，尤其是在商业地产上，它既是一个商品，同时又是一个投资的工具，把两个融合起来，是要做开发还是要做投资，会有不同的策略。
投资的项目，也分三个方面：一个是持有型，买了以后等着增值，国内很多的住宅都是这种情况。一个运营型，不管是自己做公司，或者是租给别的公司，这就是一种运营的管理。最后一种是商品型，即在一个比较有潜力的地区买一个比较旧的房子，通过重建或者装修，然后再迅速转卖，这也是一种投资的效率。
投资的地区：可以同类的物业投资在相同的地区，也可以在相同的地区投资不同的物业，或者是同类的物业投资到不同的地区，或者是不同的物业投资到不同的地区。这就要看个人对哪一类产业比较熟悉了。比如在目前的经济周期，房地产基本上是一个持平的阶段，在这个阶段，如果有比较合适的时机，可以低价买到一些比较旧的房子去拆建、重建、再卖出去这种短期的投资机会还是可以做的。因为现在整个经济形势是到了一个防御时期，而不是进攻时期。
另外，美国房地产投资区域分为核心区域和外围区域，这个概念和国内是一样的，比如北上广深四个城市就是核心区域，房价已经很贵了，但还在持续上涨，为什么？因为他所在的区域就是资源，而不仅仅是商品，是可以保值增值的。例如美国的硅谷，与纽约的房价比肩。因为硅谷的地域非常特殊，三面环海一面临山，加上有很多大的公司，就业机会多，所以人员密集，地价肯定会上涨，它同样是资源而不是商品，商品会有贬值，但是资源不会。然而，选择核区域还是外围区域，还是要根据个人的情况与经济状况进行投资。
人和
资金与退出的考虑
人和主要是指进行建筑开发之前的准备，比如建筑团队、水、电等方面。在美国，每一个方面都是由专业的团队，拥有专业执照的人来做，所以人力资源可以不用考虑，但资金资源还是需要个人考虑的。要知道，房地产行业是一个资金密度比较大的行业。
另外，还需要考虑退出机制，是零售、是自行出租管理，还是部分开发后出售，或者运营后出售给地产信托或机构投资人。
中国地产与美国地产的差异
我们知道，如复兴、绿地、万科、鞍钢都已经开始在进行海外投资地产，尤其是在美国旧金山和纽约做了比较多的项目，但过程中也会碰到问题，比如买了一块地想做住宅开发，但项目却无法获批，最终失败。为什么？这就需要了解中美地产的差异性了。
土地来源
中国土地多来自政府。美国土地多私人持有。产业分工明晰，有专门提供土地开发的开发公司。
市场周期
中国市场受政府政策影响大，市场周期不明显。美国市场受经济周期影响大。
土地开发政府干预
中国土地公有受政策影响大，比如土地存储后一定要在规定时间内开发。美国土地私有，政府无权干涉私人土地，可以长期持有，在经济下行周期可继续持有。
法规政策
中国法规伸展空间较大。美国法规严格，重视公民权利，地产开发多有公听程序，可能会造成项目变化。美国土地分割程序有别于中国。
开发程序
基本相同，操作上有差异，比如中国在工程完工后结算工程款。美国在开工前、进行中和工程验收后分批结算。
总的来说，如果说要到海外投资商业地产的开发，一定要提前分析并制定战略发展规划，要明确投资市场的哪一个板块，同时也要知道，现在美国地产处在哪个发展阶段，顺着周期而行。
另外，毕竟国情不同，所以要听取当地第三方意见，先做调查、研究，再执行。资金来源渠道、融资渠道和当地人力资源、项目的运营和最初监管机制等等，都要做非常详尽的调查。个人地产投资虽然比商业地产投资资金量小，但也是需要了解这些内容。
比如新移民，因为人民币贬值计划到美国买房投资，买何种房型？买完之后是空着还是出租？一定要了解当地情况。现在美国发展到三户联在一起，或者是四户联在一起，这是目前市场形式下性价比非常好的，租金收益率也非常高。
案例分析
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案例1
【专家讲座】美国房地产投资三大要素缺一不可，附案例分析

2012年8月，在硅谷中心地带学区比较好的地区购买了一套房，价值99万美元，可以看到是比较破旧的。然后通过不到一年的时间进行加建修整，最后以200多万美元卖出，收益率达到了40%多。
购买房子时，美国的整个房地产市场是处于上升期，市场的上涨贡献了20%的利润，15%的利润是通过翻修、加建贡献的，5%是因为购买时全部用现金，这样拿到的地价更便宜。
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案例2
【专家讲座】美国房地产投资三大要素缺一不可，附案例分析

硅谷有几个区域房子是非常贵的，图上这座房子是150万美元购买，再建历时两年多。原因在于，由于房子所在地比较大，也比较旧，计划是分割以后做两栋房子来建。但在美国，重建房子是需要通过听证会，如果邻居不让建你就不能够建造。因为周围的民居一层的居多，所以就遇到了阻碍，达不成协议，就无法尽快建完拿到市场上去卖，因此最后房子还是后面建了一层，前面两层。
所以最后这所房子预期的利润，比想象中要少了很多，年收益率是17%多。
总之，如果想进行美国房地产的投资，不管是从个人的角度，还是做商业地产的开发，一定是需要与当地资源紧密配合。