住房贷款分析技术经济学（申请个人住房贷款要有什么条件？）

爱卡网小编 · 发表于 2021-10-18 15:21:44

请教经济学大牛：中国个人住房贷款占总贷款比重问题
在西方发达资本主义国家，投资通常是指为获取利润而投放资本于企业的行为，主要是通过购买国内外企业发行的股票和公司债券来实现。所以，在西方，投资一般是指间接投资，主要介绍如何计算股票和债券的收益、怎样评估风险和如何进行风险定价，帮助投资者选择获利最高的投资机会。　　而在我国，投资概念既包括直接间接的股票、债券投资，也指购置和建造固定资产、购买和储备流动资产的经济活动，有时也用来指购置和建造固定资产、购买和储备流动资产（包括有价证券）的经济活动，必须运用资金，而运用上述资金的过程是一种经济活动。因此，投资一词具有双重含义，既用来指特定的经济活动，又用来指特种资金。　　简而言之，可以把投资定义为：经济主体为获得经济效益而垫付货币或其他资源用于某项事业的经济活动。　　从定义中看出，一项投资活动中至少包括投资主体和货币或其他经济资源等投资客体两个方面。
浅析个人住房贷款有哪些风险
个人住房贷款风险有：
(一)个人住房贷款业务风险的外因主要有“假按揭”风险、由于房屋发生瑕疵的风险和借款人的信用风险。
1、“假按揭”风险
“假按揭”是指房地产开发商采取欺诈的手段，利用虚构的房屋买卖关系获得银行的按揭贷款，从而达到提银行信贷资金的目的。自2003年下半年以来,国家出台的一系列政策措施在一定程度上加剧了房地产企业的洗牌过程。很多中小开发商明显感觉到资金压力。在此情况下,很多开发商开始借"假按揭"之名提银行信贷资金。
2、由于房屋发生瑕疵的风险
假如开发商开发的房屋出现较严重的瑕疵，比如1、房屋有严重的质量题目，无法正常居住;2、住房面积缩水，以次充好，抬高房价，造成购房者的损失，导致购房者抵触情绪大，而拖欠贷款;3、开发商没有履行承诺，未及时完成消防等配套工程，推迟进住;4、开发商尚欠缴地价、配套费，拖欠工程款，未办妥房产证，使部分业主拖欠贷款，放弃供楼，造成信贷风险;5、开发商为了售楼，过度地承诺。最常见的是开发商与业主签订返租协议，由于出租不理想或开发商拖欠返租款，使业主也拖欠银行贷款;6、物业治理不善，造成业主与开发商的纠纷，使业主拖欠贷款加大信贷风险。这些都会导致借款人发生群体性的违约不还款的情况。
3、借款人的信用风险
目前由于全社会缺乏完善的个人信息治理体系，使得贸易银行很难进行正确的风险判定。从信用风险的角度来看，一方面，个人住房贷款的顺利回收与借款人的家庭、工作、收进、健康等因素的变化息息相关，借款人经济状况严重恶化导致不能定期或无力偿还银行贷款，或者因借款人死亡、丧失行为能力，借款人的继续人放弃所购房屋，不愿还款，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。现在，有很多借款人根本不具备定期还款的能力，其通过伪造个人信用资料骗取银行的贷款购买房屋，再将该房屋出租，以租金收进还贷，一旦房屋无法出租，借款人也就无力继续还款，给银行带来风险。
(二)个人住房贷款风险的内因则是贸易银行贷款的操纵风险，主要有职员道德风险、贷款审查风险和贷后治理的风险。
1、职员道德风险
主要是指银行贷款经办职员由于个人原因或者某种利益关系，明知借款人提供的是虚假材料而不指出，导致借款人相关资料不真实，误导贷款审批人。更有甚者，有个别经办职员知法犯法，内外勾结，故意伪造相关材料，骗取银行信贷资金。
2、贷款审查风险
贷款审查是个人住房贷款业务的重要环节。在贷款审查过程中，经办职员风险意识不强，警惕性不高，对借款人的真实身份、收进情况、家庭状况等相关情况了解不祥，对相关材料的真实性、正当性审查不严，流于形式，对有瑕疵的材料没有认真调查核实。有的银行为了扩大市场份额，采取竞相降低贷款人的首付款比例，或者放松贷款人的审批条件，一味简化手续，埋下了风险隐患。
3、贷后治理的风险
大部分贸易银行对个人住房贷款的贷后治理参照公司类贷款的贷后治理模式，要求对每笔贷款定期检查、报告。而个人住房贷款具有客户分散、数目众多等特点。随着个人住房贷款业务的扩大和飞速发展，一个基层行往往有成百上千个客户，客户数目远远大于公司类贷款客户的数目，假如沿用公司类贷款的贷后治理办法，根本无法及时了解贷款客户经济及家庭变化的情况。当可能出现风险时，银行就不能及时采取防范措施避免风险的发生。
住房贷款的影响因素
若是招行个人住房贷款，“一手楼”贷款/授信期限最长不超过30年；“二手楼”贷款/授信期限最长不超过30年，所购房产房龄（指房产已竣工年限）一般不超过20年，且贷款期限 + 抵押房产房龄原则上最长不超过40年。具体您可以申请到的期限，需您提交相关资料，由经办行综合审批后确定。
首套住房贷款利率上调原因（用经济学原理回答）
提高房贷利率将提高贷款者的付息成本，从而抑制过旺的需求，需求得到控制，房价自然就不会涨的太高。另一方面也是由于当前通货膨胀的形势下，房贷利率也应该跟随利率的整体上升趋势。

申请个人住房贷款要有什么条件？
您好，如果您想要贷款买房，首先要确认自己是否具有购房资格，如果您具有购房资格的话，选择的贷款方式不同，条件也不同。

商业贷款条件：

需满足家庭名下未结清的贷款不超过一套，且征信良好，具备一定的还款能力。公积金贷款

公积金贷款条件：

（1）开立公积金账户1年以上并在申请公积金（组合）贷款前在津连续逐月缴存住房公积金满1年，且所在单位不欠缴；

（2）申请人家庭名下没有未还清的公积金（组合）贷款；

（3）本人及其配偶征信状况良好；

（4）职工购买、建造、翻建、大修自有住房；

（5）目前在缴存状态；

（6）申请人家庭名下住房公积金贷款记录及公积金住房提取记录小于两条（包括商业贷款）。

注意：职工已使用配偶公积金申请住房公积金（组合）贷款的，贷款还清前，其配偶不能申请公积金（组合）贷款。

申请公积金贷款，以上条件必须同时满足。
住房贷款如何办理啊？
中国银行的商业住房贷款情况个人商业住房贷款借款人所购住房的房地产开发商应与中国银行签订协议，为购房者提供一手房按揭贷款，并在中国银行业务部门开立结算帐户和保证金帐户。个人商业用房贷款，是指中国银行发放的用于定向购买或租赁商业用房所需资金的贷款。目前，个人商业用房贷款仅限于商铺（销售商品或提供服务的场所）贷款，暂不对办公用房发放贷款。贷款限额个人商业用房贷款的限额一般不超过所购或所租的商业用房价值的60％。贷款期限个人商业用房贷款期限原则上不超过十年（含十年）。贷款利率个人商业用房贷款利率按中国人民银行规定的同档次期限利率执行，不按个人住房贷款利率执行。贷款期限在一年以内的，按合同利率计息，遇法定利率调整利率不变；贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始按相应利率档次执行新的利率水平。为帮助您顺利办理贷款，中国银行提醒您准备以下资料 1、借款申请书； 2、有效身份证件及其复印件； 3、营业执照副本及复印件、税务登记副本及复印件或个人家庭收入证明； 4、已支付所购或所租商业用房价款规定比例首付款的证明； 5、中国银行认可的经济收入或偿还贷款计划； 6、购买或租赁商业用房合同、协议或其他有效文件； 7、抵押物或质物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明及抵押物估价文件； 8、保证人同意提供担保的书面文件及资信证明； 9、借款人或开发商应向贷款人提供证明商业用房手续齐全、项目合法的资料； 10、中国银行要求提供的其他证明文件或资料。贷款担保如果您申请个人商业用房贷款，应在签订借款合同之前提供中国银行认可的财产抵押、质押或第三方不可撤销的连带责任保证。贷款的保险以资产作为抵押物的客户应根据中国银行的要求办理抵押物保险，保险期不得短于借款期限，还款责任险投保金额不得低于贷款本金和利息之和，中国银行应为保险单注明的第一受益人。保险单不得有任何有损中国银行权益的限制条件。在贷款未偿清期间，保险单正本交中国银行执管。在保险有效期内，您不应以任何理由中断或撤销保险；如保险中断，中国银行有权代为投保。如发生保险责任范围以外的损毁，您应及时通知中国银行，并落实其它担保。否则，中国银行有权提前收回贷款。贷款发放《抵/质押合同》或《保证合同》生效之日起5个工作日内，中国银行将按《借款合同》约定将贷款一次或分次划至您指定的购买住房开发商或售房单位的专用帐户，由中国银行监管使用。贷款的偿还还款方式和还本付息计划应在借款合同中规定。贷款期限在1年以内（含1年）的，到期一次偿清贷款本息。贷款期限在1－15年的（含15年），您应按月并自使用贷款后第二个月开始偿付贷款本息。偿还贷款本息的方式可选择等额本息还款法或等额本金还款法两种。在抵押贷款合同生效后，如果您有足够的资金来源，可以提前部分或全部还款，如提前部分还款，每次还款金额不得少于1万元或其整数倍。提前还款必须提前15天向中国银行提出申请。相关费用贷款办理过程中所发生的保险费、抵押登记费、印花税、合同公证费、鉴证费和评估费等由借款客户负担。展期贷款如果您不能按照合同规定的期限偿还贷款本息，应提前30个工作日向贷款人申请展期。展期申请经中国银行审查批准后，借贷双方应签订展期协议。展期协议须经抵（质）押人、保证人书面认可，并办理延长抵（质）押登记、保险手续；对以分期付款方式偿还贷款的，不得办理展期，但借贷双方可协商进行贷款重整。贷款重整如果您因种种原因不能按原计划支付贷款本息，可提前30个工作日向中国银行提出贷款重整，即调整贷款期限和月均还款额。贷款的重整原则上不能超一次。贷款重整后的贷款总额应小于原贷款金额。贷款重整申请经审批之后，您应按照新的还款计划还本付息。借款人所购住房的房地产开发商应与中国银行签订协议，为购房者提供一手房按揭贷款，并在中国银行业务部门开立结算帐户和保证金帐户。个人商业用房贷款，是指中国银行发放的用于定向购买或租赁商业用房所需资金的贷款。目前，个人商业用房贷款仅限于商铺（销售商品或提供服务的场所）贷款，暂不对办公用房发放贷款。贷款限额个人商业用房贷款的限额一般不超过所购或所租的商业用房价值的60％。贷款期限个人商业用房贷款期限原则上不超过十年（含十年）。贷款利率个人商业用房贷款利率按中国人民银行规定的同档次期限利率执行，不按个人住房贷款利率执行。贷款期限在一年以内的，按合同利率计息，遇法定利率调整利率不变；贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始按相应利率档次执行新的利率水平。为帮助您顺利办理贷款，中国银行提醒您准备以下资料 1、借款申请书； 2、有效身份证件及其复印件； 3、营业执照副本及复印件、税务登记副本及复印件或个人家庭收入证明； 4、已支付所购或所租商业用房价款规定比例首付款的证明； 5、中国银行认可的经济收入或偿还贷款计划； 6、购买或租赁商业用房合同、协议或其他有效文件； 7、抵押物或质物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明及抵押物估价文件； 8、保证人同意提供担保的书面文件及资信证明； 9、借款人或开发商应向贷款人提供证明商业用房手续齐全、项目合法的资料； 10、中国银行要求提供的其他证明文件或资料。贷款担保如果您申请个人商业用房贷款，应在签订借款合同之前提供中国银行认可的财产抵押、质押或第三方不可撤销的连带责任保证。贷款的保险以资产作为抵押物的客户应根据中国银行的要求办理抵押物保险，保险期不得短于借款期限，还款责任险投保金额不得低于贷款本金和利息之和，中国银行应为保险单注明的第一受益人。保险单不得有任何有损中国银行权益的限制条件。在贷款未偿清期间，保险单正本交中国银行执管。在保险有效期内，您不应以任何理由中断或撤销保险；如保险中断，中国银行有权代为投保。如发生保险责任范围以外的损毁，您应及时通知中国银行，并落实其它担保。否则，中国银行有权提前收回贷款。贷款发放《抵/质押合同》或《保证合同》生效之日起5个工作日内，中国银行将按《借款合同》约定将贷款一次或分次划至您指定的购买住房开发商或售房单位的专用帐户，由中国银行监管使用。贷款的偿还还款方式和还本付息计划应在借款合同中规定。贷款期限在1年以内（含1年）的，到期一次偿清贷款本息。贷款期限在1－15年的（含15年），您应按月并自使用贷款后第二个月开始偿付贷款本息。偿还贷款本息的方式可选择等额本息还款法或等额本金还款法两种。在抵押贷款合同生效后，如果您有足够的资金来源，可以提前部分或全部还款，如提前部分还款，每次还款金额不得少于1万元或其整数倍。提前还款必须提前15天向中国银行提出申请。相关费用贷款办理过程中所发生的保险费、抵押登记费、印花税、合同公证费、鉴证费和评估费等由借款客户负担。展期贷款如果您不能按照合同规定的期限偿还贷款本息，应提前30个工作日向贷款人申请展期。展期申请经中国银行审查批准后，借贷双方应签订展期协议。展期协议须经抵（质）押人、保证人书面认可，并办理延长抵（质）押登记、保险手续；对以分期付款方式偿还贷款的，不得办理展期，但借贷双方可协商进行贷款重整。贷款重整如果您因种种原因不能按原计划支付贷款本息，可提前30个工作日向中国银行提出贷款重整，即调整贷款期限和月均还款额。贷款的重整原则上不能超一次。贷款重整后的贷款总额应小于原贷款金额。贷款重整申请经审批之后，您应按照新的还款计划还本付息。

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