贷款的秘密（互联网贷款有什么不可告人的秘密）

贷款买房是现在很多人选择的付款方式，下面小编为大家介绍贷款买房你一定不知道的秘密。

一、全款买还是贷款买，贷款多少合适？

这个问题，还是比较好回答的，当然是贷款买啦，用银行的钱。自己的现金可以投资别的地方。

建议：

贷款买，能用公积金贷款买是最好的，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房都可以用，对买房最利好的就是贷款的上限又从80万提高到120万。如果你房子总额多，贷款还可以公积金和商业贷款混合贷，更加人性化。

公积金贷款现在的利率是4.05%，商业贷款也在6%上线，用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。

贷款，建议就按照最低要求付的首付款来贷就可以。

二、如果贷款，贷多长时间合适，要提前还款吗？

举个例子，首付30%，公积金和商业贷款混合贷款。公积金：4.05%商业贷款：6.15%，公积金贷款120万，商业贷款280万，贷款400万。

很多朋友看到30年，等额本息的总利息是421.5万，等额本金332.1万，原来银行收了我们这么多利息。

但是我们换位思考，投资的利息只要大于6.15%，假如现在主流P2P平台10%，那么如果不还银行的钱，而是投资收益大于10%，那我们的资金又多创造了3.85%的利息，比我们现在的一年期定期存款都高，你说合算不合算。

建议：

按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投资，不用着急还银行贷款的。

提前还款，就看你想不想在用银行的钱投资？自由选择权在你们手上。

三、等额本息or等额本金

首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。

等额本金还款方式比等额本息还款方式下，同样的年限，但是利息支出会高出很多。所以，如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏似得。

但是，真的是这样吗？

其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。

举个例子：

如果借款100万，20年还清，年利率6.15%，则月利率为0.5125%。

假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元；

（1）第一个月还款利息为：100万*0.5125%=5125元，则第一个月的实际还款额为4167+5125=9625元。

（2）第二个月剩余本金为100万-4167=995833元，则第二个月要还的利息为：995833*0.5125%=5103.64元，则第二个月的实际还款额为4167+5103.64=9270.64元

以此类推，等额本金下20年共还款约161.7万元，共支付利息61.7万元。

2. 如果是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.15%，月利率0.5125%，则每月还款额（含本、息）为7251.12元。

（1） 第一个月计算出的利息同样为5125元，第一个月只归还了本金7251.12-5125=2126.12元；

（2） 第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-2126.12=997873.8元，则第二个月应还的利息是5114.10元，即第二个月归还的本金为2137.01元

以此类推，等额本息下，20年共还款约174万元，共支付利息74万元。

通过上面的计算，是不是可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。

等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。

其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。

所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。

等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。

等额本金所还利息少，但是初期还款压力大；等额本息月还款金额相同，但是利息稍多。

借用银行的钱，我们把结余下来的钱，投资利息只要比银行高，其实就是赚的，个人比较偏好等额本息，投资收益大于银行利息，就是划算的，所以相当于在利用银行钱做投资了。

另外，等额本息还款，对于投资者来说，实际的收益又是怎样的呢？用10000元投资一个12个月的项目，年化收益12%，一年后你的本息合计有多少？

一年后回款10661，实际年化6.61%。

结论：

建议选择等额本息的还款方式，理由一，买房前期已经拿出了大额的现金，还款初期还款压力较大，等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高，可支配现金会越充沛，这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容滴哦。

四、哪类人适合提前还款vs不用提前还款

提前还款三类人：

1.传统保守党：钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还了吧，为了生活更踏实的明智选择。

2.不想要任何的负责，觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友，为了你更好的睡眠质量，请你还了吧。

3.这一类是高人，还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友，相比你肯定有非常靠谱的投资渠道，并且肯定高于抵押贷款的利率。

建议不用提前还款的类型：

1.公积金贷款，商贷7折，8折，公积金贷款利率才4.05%，余额宝的投资你就已经平了，这么低的成本，你就偷着乐吧。

2.等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了，本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经比较少了哦。

等额本息还款期已经超过二分之一，可以提前还款，但是看准时间，节省的利息会比较多，其实节省的利息已经没有多少了。

最后说上一句，其实思路很简单，找到年利率大于4.05%，6.15%的投资产品就可以，你就在用银行的钱挣钱。

现在的经济大环境，是降息通道，借的钱越长越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率。

总结：

（以上回答发布于2015-12-18，当前相关购房政策请以实际为准）

更多房产资讯，政策解读，专家解读，点击查看

银行不批房贷，退定金麻烦重重。那么在申请房贷时，有哪些标准或者说指标是我们需要达到，且能够顺利贷款的呢？

一.自然状况类

自然状况类分很多方面，比如年龄，要求申请人的年龄在18-65周岁，其中25-40周岁是最受欢迎的群体，其次是18-25周岁和40-50周岁的人群，50-65周岁之间的人群，住房贷款申请一般不被通过。学历则是越高越好。你的职业如果是公务员、教师、医生、律师、注册会计师等等也会更有保障。

二.清偿能力类

清偿能力类，包括家庭年收入、家庭净收入、家庭金融资产、其他资产四类项目。银行认为的优质客户包括：家庭年收入>20万，家庭金融资产>50万，家庭净收入>10万，其它资产>50万。

三.保障能力类

保障能力类，包括医疗保险、养老保险、意外伤害保险和住房公积金。其中银行比较看重的是医疗保险和养老保险。

四.与银行关系类

与银行关系类是指贷款申请人信誉良好，包括良好的信用激励（保持12个月以上），贷款和存款的比例大于30%。

五.减分项目类

减分项目类。要注意，有些指标对房贷有一票否决的威力。例如坏账或因拖欠贷款被起诉，有刑事犯罪记录等，个人信用将降为零，银行将不会为其提供任何贷款。

（以上回答发布于2015-11-24，当前相关购房政策请以实际为准）

点击领取看房红包，百元现金直接领

贷款买房这些潜规则你都知道吗？揭秘房贷中的猫腻。

不同楼盘利率差别化

贷款买房利率打几折，不仅要看您买的是第几套房，还要看您是买的哪个开发商的房子。一国有银行房贷经理曝房贷利率定价“潜规则”：同是贷款买第一套房，选择不同楼盘，利率也可能相差15%。

银行“嫌弃”组合贷款

我们都知道，在申请公积金贷款时，若是额度不够可以考虑组合贷款，但是银行对这组合贷款却不那么待见，多数银行都不愿意接受组合贷款。这是为啥呢？银行这样做其实是有原因的，办理组合贷款涉及到银行、公积金管理中心两个机构，办理起来程序复杂，加上公积金贷款的申请周期比较长，银行要长时间耗费时间、人力、物力来应对组合贷款，但是组合贷款本身能带给银行的利润有限，银行不能因为这一单交易耽误了其他更能带来收益的交易。

看来银行这个小秘密虽然有点不尽人情，但是也在情理之中，毕竟银行也要吃饭嘛。但是再从风险的角度看，比如公积金管理中心委托对接的A银行发放贷款，借款人需要将房屋抵押给A银行，如果购房者同时向另外一家B银行申请商业贷款，那么已经抵押给A银行的房子是不能再次抵押给B银行的，无法获得抵押权的B银行为了避免风险，只能拒绝组合贷款。

房贷提前还款要交“罚金”

正值年初，不少购房者考虑提前还款，不过一般银行会要求申请提前还款的购房者缴纳一定比例的“罚金”，也就是违约金。提前还款之所以要交违约金，原因很简单，因为申请房贷的头一年是利息最多的时候，银行为了这笔贷款投入了人力物力，能捞回本的正是这头一年，所以银行想要设法制止借款人在此期限提前还贷，从而尽可能多地收取利息。要是购房者坚持提前还款，银行只能另想办法“回本”顺便赚钱。

价高者得

然而，即便银行承诺了按照约定予以折扣利率放贷，很多贷款人仍然在“无期限”等待。在贷款额度变稀缺时，若仍按原有优惠折扣发放则利润空间大幅压缩，银行只能选择上浮利率。同时，在贷款发放时，有限的额度往往优先保证贷款利率高的项目，也就是价高者得，其他的只能排队等待。

【新鲜楼市资讯 全面楼盘信息 惊爆楼盘优惠 专业购房服务】

微信搜索“搜狐焦点西安站”或“sohufocus_xa”关注我们公众号

（以上回答发布于2016-11-25，当前相关购房政策请以实际为准）

搜狐焦点网，为您提供房产信息，房产楼盘详情、买房流程、业主论坛、家居装修等全面内容信息

“惊天骗贷”案背后隐藏的天大秘密是2015年，被告单位梨树农联社准备改制成为农商行，但在改制过程中遇到了难题：经银监局检查发现，梨树农联社存在涉及到吉林省兴旺集团贸易有限公司（以下简称霍家店兴旺集团）的贷款集中度过高问题，不符合改制要求，必须进行化解。

为了解决这一问题，杜某伟带领班子成员田某兵、李某鹏等相关人员与霍家店兴旺集团王某某、荣桦公司董事长韩某、法定代表人李某蝻商谈解决此事，最后达成一致意见。即以韩某控股的荣桦公司担保的方式，使用个人贷款的形式偿还霍家店兴旺集团以前的3.953亿元贷款。

要知道，曾在2015年8月，由韩某实际控制的吉林省荣桦担保有限公司提供担保，荣桦公司副总范某莉具体负责，指派业务经理编造虚假贷款申请书、建筑工程承包合同、虚开自有资金证明等，编造借款人同12家房地产公司签订工程承包合同，以贷款用于购买原材料及支付工人开资为理由，利用多名自然人顶名贷款，向梨树农联社申请贷款。

而此时的荣桦公司已欠梨树农信社保证金账户1461万元，外欠债务5500万元。

然而即便是这样这些贷款还是办理得相当顺利。判决书显示，从2015年9月4日至2016年1月18日，荣桦公司骗取贷款115笔，金额为5.59亿元；2016年8月 11日，骗取贷款6笔，金额为2650万元，这6笔贷款用于偿还此前部分骗贷资金。

综上所述，以上121笔贷款总金额高达5.85亿元，后只归还了4270万元，有高达5.42亿元贷款资金逾期至今未还。

扩展资料：

多名班子成员获刑 改制之路未见下文

经查明，被告人田某兵参与违法发放贷款115笔共计5.59亿元。被告人杜某伟、李某鹏、孙某、王某敏、万某参与违法发放贷款121笔共计5.85亿元。案发后，前述被告人被公安机关传唤到案。

法院认定，梨树农联社违反国家规定发放贷款，数额特别巨大，造成特别重大损失，已构成违法发放贷款罪，系单位犯罪。杜某伟、田某兵、李某鹏、孙某、万某、王某敏的行为均已构成违法发放贷款罪。

二审判决显示，法院判处杜某伟有期徒刑5年，田某兵有期徒刑2年，李某鹏、孙某有期徒刑1年半，万某、王某敏有期徒刑1年。被告单位梨树农联社被判处罚金20万元，其他被告人分别被判处3万元至10万元不等的罚金。

天眼查显示，梨树农联社至今仍未能改制成农商行，工商登记名称依然是梨树县农村信用合作联社，期间进行了两次法定代表人变更。而杜某伟，已在2018年4月12日卸任法定代表人。

参考资料来源：凤凰网－一座东北小县城，5.8亿“惊天骗贷”案！