商业贷款买的房可以提取公积金吗
可以的。 根据《住房公积金管理条例》： 第二十四条 职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额： (一)购买、建造、翻建、大修自住住房的； (二)离休、退休的； (三)完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的； (四)出境定居的； (五)偿还购房贷款本息的； (六)房租超出家庭工资收入的规定比例的。 依照前款第(二)、(三)、(四)项规定，提取职工住房公积金的，应当同时注销职工住房公积金账户。 职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额；无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益。 扩展资料： 申请条件 1、城镇职工个人与所在单位必须连续缴纳住房公积金满一年。 2、借款人购买商品房的，必须有不少于总房价30%以上的自筹资金作为房屋首付款。 3、借款人有稳定的经济收入、信用良好、有偿还贷款本息的能力。 4、夫妻双方都正常足额缴存住房公积金的，只允许一方申请住房公积金贷款。 5、一个家庭同一时间只能申请一次住房公积金贷款购买一处住房。 6、贷款人须有本省（市）城镇常住户口或有效居留身份。 7、同意用所购住房做抵押。 所需材料 1、借款人及配偶（如有）的有效身份证明、户口簿（第二代身份证需要复印背面页，户口簿应复印扉页、户主页、借款人及配偶页）。 2、婚姻证明：未婚的由户口所在地婚姻登记处开具单身证明；离婚的提供离婚证明及未再婚证明（离婚证、法院判决书或裁定书，未再婚证明由户口所在地婚姻登记处开具）；已婚的提供结婚证。 3、借款人与售房单位签订的购房合同原件。 4、借款人本人及其配偶（已婚的）共同填写的借款申请表、单位开具的缴存住房公积金证明、工资收入证明、借款人银行卡最近一年的流水。 5、借款人先行交付给售房单位的不低于协议规定的首付款收据。 办理步骤 1、借款人提出书面贷款申请并提交有关资料，可以向贷款银行提出，由贷款银行受理后交住房公积金管理部门审批，也可以直接向住房公积金管理部门申请、等待审批； 2、经住房公积金管理部门审批通过的借款人，与贷款银行签订借款合同和担保合同，办理抵押登记、保险、公证等相关手续； 3、贷款银行按借款合同约定，将贷款一次或分次划入开发商在贷款银行设立的售房款专用帐户，或直接转入借款人在贷款银行开立的存款帐户； 4、借款人在贷款银行开立还款帐户，按借款合同约定的还款方式和还款计划，如期归还贷款本息； 5、贷款结清后，借款人从贷款银行领取“贷款结清证明”，取回抵押登记证明文件及保险单正本，到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。 商转公贷款需要满足五个条件： 1、原商业性住房贷款银行同意借款人提前结清贷款； 2、原商业性住房贷款还款1年(含)以上，且无逾期贷款余额； 3、借款人必须是原商业性住房贷款的借款人或其配偶； 4、所购房产已取得《土地房屋权证》； 5、借款人有足够资金结清原商业性住房贷款；借款人无足够资金结清原商业性住房贷款的，应向管理中心及受托银行认同的符合国家有关规定、具有相应资质的本市担保机构申请担保。 此外，国家和地区住房公积金个人住房贷款政策也必须符合。 参考资料来源：-住房公积金管理条例
央行：加大对中小微企业信贷投放
为进一步提升银行业金融机构中小微企业（含个体工商户）金融服务能力，强化“敢贷、愿贷、能贷、会贷”长效机制建设，人民银行7月5日发布《关于深入开展中小微企业金融服务能力提升工程的通知》，从大力推动中小微企业融资增量扩面提质增效、持续优化银行内部政策安排、充分运用科技手段、切实提升贷款定价能力、着力完善融资服务和配套机制等方面，对提升中小微企业金融服务能力提出具体要求。
《通知》要求，加大对中小微企业的信贷投放，优化对个体工商户的信贷产品服务，扩大普惠金融服务覆盖面。银行业金融机构要加大普惠金融科技投入，创新特色信贷产品，开发并持续完善无还本续贷、随借随还等贷款产品，提升用款便利度，降低中小微企业融资的综合财务成本。依托人民银行征信中心应收账款融资服务平台，为供应链上下游中小微企业提供融资支持。
为持续优化银行内部激励机制安排，《通知》鼓励银行业金融机构加大对分支机构普惠小微贷款的考核比重。强化差异化考核，对服务小微企业成效显著的分支机构，在绩效考评、资源分配中予以倾斜，并适当下放授信审批权限；对服务小微企业工作不力的，要在考核中予以体现并督促整改。进一步提高小微信贷从业人员免责比例，适当提高不良贷款容忍度，鼓励建立正面清单和负面清单，明确界定基层员工操作规范，免除小微信贷从业人员的后顾之忧。
《通知》强调，各银行业金融机构要将贷款市场报价利率内嵌到内部定价和传导相关环节，提升贷款差异化、精细化定价水平，强化负债成本管控能力。其中，要求人民银行各分支机构要加强存款利率监管，充分发挥市场利率定价自律机制作用，引导银行业金融机构合理确定存款利率，稳定负债成本。加强对互联网平台存款和异地存款的管理，依法从严处理高息揽储等违规行为，推动降低中小银行业金融机构负债成本。
此外，为强化监管部门的保障措施，《通知》明确，人民银行各分支机构要认真开展小微企业信贷政策导向效果评估，强化评估结果运用，督促银行业金融机构改进完善中小微企业金融服务；要在前期开展中小微企业融资环境评价试点的基础上，进一步优化融资环境评价体系。重点关注银行业金融机构内部资源配置、完善考核评价、尽职免责落实、首贷户拓展、随借随还产品创新等，以及地方政府中小微企业信用信息共享机制、融资担保和风险补偿机制以及不动产、知识产权和应收账款登记评估建设等，推动地方营造良好融资环境。
面对互联网的冲击，农商行有哪些生存发展的优势，及如何适应新形势的发展
必将更趋激烈。农商行要实现新常态下的健康可持续发展，必须有效实施发展战略的调整和发展节奏的控制，坚持以科技为支撑，以产品创新、流程再造为依托，切实提高精细化管理水平，专业化营销能力，努力实现速度、结构、质量和效益的同步提升。
一、围绕差异化需求，坚持市场定位，在新常态下实现业务发展新跨越
第一，坚持存款立行理念，全力巩固同业领先优势。一是强化措施落实。在突出首季“开门红”工作的同时，重点抓全年组织资金稳存、增存工作。按照新春组织资金动员大会和组织资金推进会的部署和要求，开展形式多样的宣传活动，突出抓好落实工作。同时，结合阶段存款增长情况，有针对性地开展组织资金专项竞赛，推动各项存款月月增、稳步增。二是强化考核引导。结合新形势、新任务、新要求，优化考核方案，重点加大对储蓄存款、低成本资金以及日均存款的考核权重，引导全行重视存款基础工作，避免月底、季末冲存款，杜绝存款“一日游”，严格管控好存款偏离度。三是强化组织推动。为了满足阶段性工作要求，在运用经济指标考核的同时，采取诫勉谈话等措施强化推动。同时，严格执行好总行领导和部门负责人蹲点包干制度，加强对支行的督促和帮扶。
第二，坚持有效信贷投放，满足客户合理信贷需求。一是明确信贷资金投向。始终坚持服务“三农”、服务小微企业、服务社区的市场定位，用好增量，用足规模。将新增贷款的50%用于支持500万元以下小微企业和自然人，并在资金、审查、审批上继续保持“三个优先”，积极引导支行做小、做微，确保完成“两个不低于”目标。二是拓宽信贷投放渠道。大力拓展新的信贷增长点，重点支持现代农业、现代服务业、农村新型经营主体、科技型企业以及产业转型升级等新兴产业；加大对“大学生村官”等创业贷和公务员、教师、医务人员轻松贷以及汽车、住房按揭等个人消费贷的营销和推广力度。同时，结合市场需求，积极开展票据贴现业务，多渠道投放信贷资金。三是加强信贷服务创新。在风险可控的前提下，严格把关，审慎推进“续贷”业务；对已实施“续贷”的小微企业，进行名单制管理，加强资金监测，加大跟踪和检查，防范风险。同时，加强与政府的协调沟通，用好政府还贷周转金，着力缓解小微企业还款难。
第三，坚持调整信贷结构，确保信贷资金投向实体。一是加大增户扩面力度。牢固树立主动营销理念，做到重心下沉，把营销重点放在面向“三农”，业务拓展瞄向农户、个体工商户和小微企业。组织客户经理分片区、分行业、分乡村，走村串户营销客户，确保全年贷款户数显著增加。二是控制大额贷款增长。明确支行不准营销单户、关联客户超3000万元以上或存量客户新增授信后总额超3000万元的贷款客户；严格控制1000万元至3000万元客户贷款的增长速度，防止贷款向大户、行业集中。三是制定压降退出计划。摸清集团客户、关联客户的关联关系及真实经营情况，按照“稳步退出、风险缓释”的原则，制定大额贷款、限制淘汰类贷款压降和退出计划，并列出具体明细、落实责任人进行挂图作战。
二、围绕基础性工作，巩固传统市场，在新常态下实现渠道建设新突破
第一，全力做好社保卡的发放。一是积极主动对接。加强与社保、医保、财政等政府部门的沟通和协调，对接好社保卡发放的时间和要求，确保社保卡服务跟踪到位，避免因服务不到位而形成负面舆论。二是激活签约同步。以社保卡为纽带，开展好各项代收代付业务。借助社保卡发放的有利时机，在做好社保卡激活的同时，与客户一一签订水费、电费、烟草款、有线电视费等代缴业务协议，做实基础性工作。三是宣传推广到位。借助现有宣传平台，加大对农商行主导全市社保卡发放权的宣传力度，扩大老百姓的知晓面，提升品牌形象。同时，重点加大对社保卡功能的宣传，让老百姓知道在农商行办理社保卡，能享受到医保、社保、各类代缴业务等一站式便捷服务。
第二，重点推进“阳光信贷”工程。深入推进“阳光信贷”进社区、进小微企业工作，抢占社区小额贷款和小微企业贷款市场份额。对50万元以下抵押贷款全部以“阳光信贷”方式进行授信，通过“易贷通”进行发放，确保年末50万元以下抵押贷款“阳光信贷”授信率和“易贷通”用信率达100%。
第三，不断延伸金融服务触角。一是加快电子银行业务发展。适应大数据时代的要求，投入更多精力推进网上银行、手机银行、微信银行等金融业务；丰富“手机银行”功能，拓展“网上支付”渠道，重视客户体验，实现产品功能的多元化、服务手段的多样化、服务范围的广泛化以及服务效果的优良化。二是确保村村通业务稳健发展。不断丰富村村通服务功能，建立健全村村通特约商户考核与退出机制，对交易量较少或业务受理意愿不强的商户及时进行调整。同时，借助24小时自助银行、金融综合服务站建设，着力打造老百姓家门口的“便民银行”和“金融便利店”。三是加快金融产品服务创新。加强对“定活通”、“益农存”、“对公定活一本通”、柜面跨行转账等系列新产品培训和推广，拓宽保管箱以及代理住房公积金等现有中间业务的营销渠道。认真分析客户需求，有针对性的开发新的中间业务产品，努力延伸服务范围，不断丰富中间业务品种。
三、围绕控风险重点，坚持底线思维，在新常态下实现经营管理新局面
第一，突出夯实基础，严格把控信贷准入。一是加强信贷精细化管理。及时修订各项规章制度，完善操作流程，建立风险预警机制，增强风险防范能力。同时，强化统一授信管理，严控跨区域发放贷款，严禁接盘他行退出类客户。二是真实掌握企业情况。摸清企业生产经营情况，准确掌握企业的关联关系、担保和被担保以及真实负债情况；通过向工商、税务、财务人员了解企业的现金流、销售情况；通过向企业外围上下游客户了解企业的民间融资等情况，对不符要求的企业禁止准入，并逐笔制定压降计划。三是扎实做好贷款“三查”工作。结合移动信贷系统的上线，重点在提高“三查”质量上下功夫，推进表单制贷前调查，真正做到贷前调查尽职、贷中审查严格、贷后管理不流于形式，确保真实反应客户前中后各时期风险情况。四是加强重点领域风险管控。摸清产能过剩行业的风险底数，建立名单制管理。重点关注多头授信，对多头授信企业按照“控三禁四”的要求进行严格把关。重点加强对担保圈贷款的风险防范，督促对外担保较多的企业尽快撤销担保；对涉及高风险类担保的企业，督促企业变更担保或增加有效抵押物，确保第二还款来源充足。
第二，大力控新降旧，加强不良贷款处置。一是强化目标管理。从总行到支行都要对不良贷款清收“有本帐”，对清收目标进行分解落实，制定相应的清收和考核办法，确保全年不良贷款控制目标的实现。二是强化瑕疵贷款管控。督促支行、客户经理加强对当月贷款的管理，对当月新增的逾期或欠息贷款，将进一步加大对支行行长和客户经理的考核力度。同时，对全行不良贷款和瑕疵贷款做到按日监测、按周汇报、按月通报，对新增占比较高的单位进行提示和约见谈话，对不良贷款增长较快和完成清降目标较差的单位强化绩效考核和问责。三是强化不良处置。加强上下联动，综合运用沟通协调、法律诉讼、责任清收、以资抵债、资产转让以及风险缓释等方式，提高不良贷款清收成效。四是强化考核问责。对新发生不良贷款的各个环节违规和不尽职的责任人加大处理力度，强化制度执行威慑力，遏制不良贷款的反弹势头。
第三，完善机制建设，充实优化信贷队伍。一是完善考核机制。尽快上线绩效考核系统，尽可能让客户经理随时掌握每笔业务、每日工作所能获得的报酬。二是完善淘汰机制。进一步加强动态管理，对能力弱、业绩差、责任心不强的客户经理及时予以调整。三是完善选拔机制。重点加强对近年来新入行表现优异、业绩突出、责任心强大学生的培养，逐步建立起客户经理选拔机制，不断充实信贷力量，选拔优秀大学生员工充实到客户经理队伍，进一步增强信贷队伍的活力。四是完善培训机制。建立常态化、专业化、系统化的培训机制，切实提高客户经理业务素质和风险管理水平。
四、围绕促发展要求，深化改革创新，在新常态下实现商务转型新发展
第一，扎实推进商务转型稳步开展。一是部门优化。按照经营架构扁平化、业务经营专业化、运营管理集中化的要求，建立起前、中、后台职责清晰、运行流畅、专业化、集中化的组织架构。对部门设置进行资源整合，适时设立资产管理部和资金业务部。二是流程再造。按照防控风险的要求，将小贷中心职能合并到授信管理部，由授信管理部负责全行贷款的授信工作。同时，尽快梳理产品作业标准，力争新的作业标准出台。三是权限下放。以市场需求为导向，尝试下放小额贷款授信权限，同时对支行进行差别化授权，进一步提高办贷效率，增强市场反应能力，掌控好小额贷款发放的话语权。
第二，着力推进金融服务能力提升。一是强化科技支撑作用。在推广和使用3G移动终端、移动信贷系统、客户关系系统、管理会计系统的同时，进一步加大科技创新力度，提高自身研发水平。上线绩效考核系统、风险预警系统、银医通项目、积分管理系统、金保工程二期系统以及其他代缴业务系统，进一步增强风险防范和市场竞争能力。二是统筹金融服务布局。积极应对同业市场竞争，对布局不合理的网点进行迁址调整。加快推进24小时离行式自助银行的布点，切实满足更多百姓的金融需求。三是加快服务理念转变。强化服务标准化管理，统一对外服务形象，真正做到着装统一、柜面摆设统一、营业厅布置统一，着力打造农商行专业化、标准化服务品牌形象。
第三，加快推进财务的精细化管理。一是建立价格体系。建立公平合理的内部资金市场价格体系，以管理会计系统为工具，实行资金统一管理，为基层单位有偿使用资金、核算资金成本和收益提供科学精确的计量平台。二是建立核算体系。建立资金转移定价机制、成本分摊机制、盈利分析机制和公允、透明的核算体系，从产品、机构、员工等多个维度，对利润进行精细化核算，切实做好成本预算、成本控制、效益评价等成本管理，充分放大财务管理效应。三是建立定价体系。建立基于管理会计系统和客户关系管理系统基础上的贷款业务和中间业务的定价体系，准确计算资金、管理、风险、资本等成本，结合客户关系、客户综合回报，拿出既合理又具有市场竞争力的贷款价格。四是建立考核体系。建立以管理会计系统计算的模拟利润为核心的绩效考核体系，推进精细管理，集约经营。
如何适应新形势下农商行的发展途径
必将更趋激烈。农商行要实现新常态下的健康可持续发展，必须有效实施发展战略的调整和发展节奏的控制，坚持以科技为支撑，以产品创新、流程再造为依托，切实提高精细化管理水平，专业化营销能力，努力实现速度、结构、质量和效益的同步提升。
一、围绕差异化需求，坚持市场定位，在新常态下实现业务发展新跨越
第一，坚持存款立行理念，全力巩固同业领先优势。一是强化措施落实。在突出首季“开门红”工作的同时，重点抓全年组织资金稳存、增存工作。按照新春组织资金动员大会和组织资金推进会的部署和要求，开展形式多样的宣传活动，突出抓好落实工作。同时，结合阶段存款增长情况，有针对性地开展组织资金专项竞赛，推动各项存款月月增、稳步增。二是强化考核引导。结合新形势、新任务、新要求，优化考核方案，重点加大对储蓄存款、低成本资金以及日均存款的考核权重，引导全行重视存款基础工作，避免月底、季末冲存款，杜绝存款“一日游”，严格管控好存款偏离度。三是强化组织推动。为了满足阶段性工作要求，在运用经济指标考核的同时，采取诫勉谈话等措施强化推动。同时，严格执行好总行领导和部门负责人蹲点包干制度，加强对支行的督促和帮扶。
第二，坚持有效信贷投放，满足客户合理信贷需求。一是明确信贷资金投向。始终坚持服务“三农”、服务小微企业、服务社区的市场定位，用好增量，用足规模。将新增贷款的50%用于支持500万元以下小微企业和自然人，并在资金、审查、审批上继续保持“三个优先”，积极引导支行做小、做微，确保完成“两个不低于”目标。二是拓宽信贷投放渠道。大力拓展新的信贷增长点，重点支持现代农业、现代服务业、农村新型经营主体、科技型企业以及产业转型升级等新兴产业；加大对“大学生村官”等创业贷和公务员、教师、医务人员轻松贷以及汽车、住房按揭等个人消费贷的营销和推广力度。同时，结合市场需求，积极开展票据贴现业务，多渠道投放信贷资金。三是加强信贷服务创新。在风险可控的前提下，严格把关，审慎推进“续贷”业务；对已实施“续贷”的小微企业，进行名单制管理，加强资金监测，加大跟踪和检查，防范风险。同时，加强与政府的协调沟通，用好政府还贷周转金，着力缓解小微企业还款难。
第三，坚持调整信贷结构，确保信贷资金投向实体。一是加大增户扩面力度。牢固树立主动营销理念，做到重心下沉，把营销重点放在面向“三农”，业务拓展瞄向农户、个体工商户和小微企业。组织客户经理分片区、分行业、分乡村，走村串户营销客户，确保全年贷款户数显著增加。二是控制大额贷款增长。明确支行不准营销单户、关联客户超3000万元以上或存量客户新增授信后总额超3000万元的贷款客户；严格控制1000万元至3000万元客户贷款的增长速度，防止贷款向大户、行业集中。三是制定压降退出计划。摸清集团客户、关联客户的关联关系及真实经营情况，按照“稳步退出、风险缓释”的原则，制定大额贷款、限制淘汰类贷款压降和退出计划，并列出具体明细、落实责任人进行挂图作战。
二、围绕基础性工作，巩固传统市场，在新常态下实现渠道建设新突破
第一，全力做好社保卡的发放。一是积极主动对接。加强与社保、医保、财政等政府部门的沟通和协调，对接好社保卡发放的时间和要求，确保社保卡服务跟踪到位，避免因服务不到位而形成负面舆论。二是激活签约同步。以社保卡为纽带，开展好各项代收代付业务。借助社保卡发放的有利时机，在做好社保卡激活的同时，与客户一一签订水费、电费、烟草款、有线电视费等代缴业务协议，做实基础性工作。三是宣传推广到位。借助现有宣传平台，加大对农商行主导全市社保卡发放权的宣传力度，扩大老百姓的知晓面，提升品牌形象。同时，重点加大对社保卡功能的宣传，让老百姓知道在农商行办理社保卡，能享受到医保、社保、各类代缴业务等一站式便捷服务。
第二，重点推进“阳光信贷”工程。深入推进“阳光信贷”进社区、进小微企业工作，抢占社区小额贷款和小微企业贷款市场份额。对50万元以下抵押贷款全部以“阳光信贷”方式进行授信，通过“易贷通”进行发放，确保年末50万元以下抵押贷款“阳光信贷”授信率和“易贷通”用信率达100%。
第三，不断延伸金融服务触角。一是加快电子银行业务发展。适应大数据时代的要求，投入更多精力推进网上银行、手机银行、微信银行等金融业务；丰富“手机银行”功能，拓展“网上支付”渠道，重视客户体验，实现产品功能的多元化、服务手段的多样化、服务范围的广泛化以及服务效果的优良化。二是确保村村通业务稳健发展。不断丰富村村通服务功能，建立健全村村通特约商户考核与退出机制，对交易量较少或业务受理意愿不强的商户及时进行调整。同时，借助24小时自助银行、金融综合服务站建设，着力打造老百姓家门口的“便民银行”和“金融便利店”。三是加快金融产品服务创新。加强对“定活通”、“益农存”、“对公定活一本通”、柜面跨行转账等系列新产品培训和推广，拓宽保管箱以及代理住房公积金等现有中间业务的营销渠道。认真分析客户需求，有针对性的开发新的中间业务产品，努力延伸服务范围，不断丰富中间业务品种。
三、围绕控风险重点，坚持底线思维，在新常态下实现经营管理新局面
第一，突出夯实基础，严格把控信贷准入。一是加强信贷精细化管理。及时修订各项规章制度，完善操作流程，建立风险预警机制，增强风险防范能力。同时，强化统一授信管理，严控跨区域发放贷款，严禁接盘他行退出类客户。二是真实掌握企业情况。摸清企业生产经营情况，准确掌握企业的关联关系、担保和被担保以及真实负债情况；通过向工商、税务、财务人员了解企业的现金流、销售情况；通过向企业外围上下游客户了解企业的民间融资等情况，对不符要求的企业禁止准入，并逐笔制定压降计划。三是扎实做好贷款“三查”工作。结合移动信贷系统的上线，重点在提高“三查”质量上下功夫，推进表单制贷前调查，真正做到贷前调查尽职、贷中审查严格、贷后管理不流于形式，确保真实反应客户前中后各时期风险情况。四是加强重点领域风险管控。摸清产能过剩行业的风险底数，建立名单制管理。重点关注多头授信，对多头授信企业按照“控三禁四”的要求进行严格把关。重点加强对担保圈贷款的风险防范，督促对外担保较多的企业尽快撤销担保；对涉及高风险类担保的企业，督促企业变更担保或增加有效抵押物，确保第二还款来源充足。
第二，大力控新降旧，加强不良贷款处置。一是强化目标管理。从总行到支行都要对不良贷款清收“有本帐”，对清收目标进行分解落实，制定相应的清收和考核办法，确保全年不良贷款控制目标的实现。二是强化瑕疵贷款管控。督促支行、客户经理加强对当月贷款的管理，对当月新增的逾期或欠息贷款，将进一步加大对支行行长和客户经理的考核力度。同时，对全行不良贷款和瑕疵贷款做到按日监测、按周汇报、按月通报，对新增占比较高的单位进行提示和约见谈话，对不良贷款增长较快和完成清降目标较差的单位强化绩效考核和问责。三是强化不良处置。加强上下联动，综合运用沟通协调、法律诉讼、责任清收、以资抵债、资产转让以及风险缓释等方式，提高不良贷款清收成效。四是强化考核问责。对新发生不良贷款的各个环节违规和不尽职的责任人加大处理力度，强化制度执行威慑力，遏制不良贷款的反弹势头。
第三，完善机制建设，充实优化信贷队伍。一是完善考核机制。尽快上线绩效考核系统，尽可能让客户经理随时掌握每笔业务、每日工作所能获得的报酬。二是完善淘汰机制。进一步加强动态管理，对能力弱、业绩差、责任心不强的客户经理及时予以调整。三是完善选拔机制。重点加强对近年来新入行表现优异、业绩突出、责任心强大学生的培养，逐步建立起客户经理选拔机制，不断充实信贷力量，选拔优秀大学生员工充实到客户经理队伍，进一步增强信贷队伍的活力。四是完善培训机制。建立常态化、专业化、系统化的培训机制，切实提高客户经理业务素质和风险管理水平。
四、围绕促发展要求，深化改革创新，在新常态下实现商务转型新发展
第一，扎实推进商务转型稳步开展。一是部门优化。按照经营架构扁平化、业务经营专业化、运营管理集中化的要求，建立起前、中、后台职责清晰、运行流畅、专业化、集中化的组织架构。对部门设置进行资源整合，适时设立资产管理部和资金业务部。二是流程再造。按照防控风险的要求，将小贷中心职能合并到授信管理部，由授信管理部负责全行贷款的授信工作。同时，尽快梳理产品作业标准，力争新的作业标准出台。三是权限下放。以市场需求为导向，尝试下放小额贷款授信权限，同时对支行进行差别化授权，进一步提高办贷效率，增强市场反应能力，掌控好小额贷款发放的话语权。
第二，着力推进金融服务能力提升。一是强化科技支撑作用。在推广和使用3G移动终端、移动信贷系统、客户关系系统、管理会计系统的同时，进一步加大科技创新力度，提高自身研发水平。上线绩效考核系统、风险预警系统、银医通项目、积分管理系统、金保工程二期系统以及其他代缴业务系统，进一步增强风险防范和市场竞争能力。二是统筹金融服务布局。积极应对同业市场竞争，对布局不合理的网点进行迁址调整。加快推进24小时离行式自助银行的布点，切实满足更多百姓的金融需求。三是加快服务理念转变。强化服务标准化管理，统一对外服务形象，真正做到着装统一、柜面摆设统一、营业厅布置统一，着力打造农商行专业化、标准化服务品牌形象。
第三，加快推进财务的精细化管理。一是建立价格体系。建立公平合理的内部资金市场价格体系，以管理会计系统为工具，实行资金统一管理，为基层单位有偿使用资金、核算资金成本和收益提供科学精确的计量平台。二是建立核算体系。建立资金转移定价机制、成本分摊机制、盈利分析机制和公允、透明的核算体系，从产品、机构、员工等多个维度，对利润进行精细化核算，切实做好成本预算、成本控制、效益评价等成本管理，充分放大财务管理效应。三是建立定价体系。建立基于管理会计系统和客户关系管理系统基础上的贷款业务和中间业务的定价体系，准确计算资金、管理、风险、资本等成本，结合客户关系、客户综合回报，拿出既合理又具有市场竞争力的贷款价格。四是建立考核体系。建立以管理会计系统计算的模拟利润为核心的绩效考核体系，推进精细管理，集约经营。
央行：加大对中小微企业信贷投放 降低融资综合财务成本
7月5日，央行网站发布通知称，要加大对中小微企业的信贷投放，中小微企业融资的综合财务成本。 人民银行近日印发《关于深入开展中小微企业金融服务能力提升工程的通知》。《通知》表示，从大力推动中小微企业融资增量扩面提质增效、持续优化银行内部政策安排、充分运用科技手段、切实提升贷款定价能力、着力完善融资服务和配套机制等方面，对提升中小微企业金融服务能力提出具体要求。 《通知》要求，加大对中小微企业的信贷投放，优化对个体工商户的信贷产品服务，扩大普惠金融服务覆盖面。银行业金融机构要加大普惠金融科技投入，创新特色信贷产品，开发并持续完善无还本续贷、随借随还等贷款产品，提升用款便利度，降低中小微企业融资的综合财务成本。依托人民银行征信中心应收账款融资服务平台，为供应链上下游中小微企业提供融资支持。 《通知》强调，各银行业金融机构要将贷款市场报价利率内嵌到内部定价和传导相关环节，提升贷款差异化、精细化定价水平，强化负债成本管控能力。人民银行各分支机构要建立健全政银企对接机制，加快推进中小微企业信用信息共享，开展小微企业信贷政策导向效果评估，进一步优化融资环境评价体系，持续改善地方融资环境。
小微企业贷款精准聚焦措施成效初显吗？
今年以来，人民银行三次定向降准，引导金融机构将新增信贷资金更多地投向小微企业，降低小微企业融资成本。近期，人民银行等五部委又出台了《关于进一步深化小微企业金融服务的意见》，促进金融机构加大对小微企业支持力度。从政策落地情况看，这些精准聚焦的措施已经开始取得成效。 普惠领域小微企业贷款增量扩面，单户授信500万以下的小微企业贷款(含个体工商户和小微企业主)由以往的低增长转为趋势性回升。6月末，余额7.35万亿元，同比增长15.6%，增速比上年末高5.8个百分点；上半年增加5743亿元，接近去年全年的增量水平；覆盖户数近1500万户，比上年末增长9.9%。6月份，新发放的单户授信500万以下小微企业贷款利率的平均水平为6.42%，比上年末下降0.13个百分点。 同时，在信贷政策引导下，金融机构积极服务国家产业结构调整，对小微企业金融服务加大升级力度，改善对小微企业贷款的风险管控模式。数据显示，6月末，服务业小微企业贷款余额16.36万亿元，同比增长16.3%，占全部服务业企业贷款的三成多。其中，科学研究和技术服务业小微企业贷款同比增长38.6%，信息传输、软件和信息技术服务业小微企业贷款同比增长32.3%，卫生和社会工作业小微企业贷款同比增长30.5%，教育业小微企业贷款同比增长16%。来源：人民日报
统计年鉴中的贷款是存量还是增量
不知道是不是存量房存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。 近年来，随着住房制度改革逐步深入，国家宏观经济政策驱动，全国房地产业均呈现出强劲的发展势头。就我县而言，这一行业更是崭露头角，商品房增量市场、二手房存量市场、住房租赁市场都得到持续快速发展，在很大程度上改善了我县城乡广大居民的住房条件，有力地推动了我县城乡建设和社会经济的快速发展。房地产业已成为我县国民经济的重要产业，对改善居民住房状况起到了关键作用。然而，从我县房地产市场现状分析，也存在住房供需矛盾、市场运作不规范和土地价格偏高等问题。县房管局对此高度重视，于近期组织人员对1998-2003年全县房地产市场作了深入、细致、全面的调研，针对该行业发展中存在的问题，制定了一系列行之有效的举措，积极引导该行业持续健康发展。现就1998-2003年我县房地产业发展现状、存在问题及未来发展趋势分析如下： 一、1998-2003年我县房地产市场运行情况 （一）国民经济快速发展，人民生活不断改善。1998-2003年，我县国内生产总值由1998年的56.5亿元增加到2003年的96.5亿元，财政总收入由3.35亿元增加到7.53亿元；城镇居民人均可支配收入由8502元增至14424元，农民可支配收入由3318元增至4702元。 （二）房地产发展势头良好，已逐渐成为重要产业。1998年以来，我县房地产开发实际完成投资额的年增长幅度在17.53%以上。2003年完成房地产投资额2.97亿元，有力地推动了全社会固定资产投资增长和国民经济发展，房地产业已成为我县国民经济发展中的一支生力军。 （三）土地供应情况（表格附后）。1999-2001年，我县房地产市场从无到有，处于发展期，土地供应量也逐年上升，加上旧城改造，至2001年达到最高，项目数有26个，供应量为18.5894公顷，其中用于住宅用地供应量为8.2554公顷，占当年供应总量的44.4%。2002年由于政府宏观干预，我县房地产市场进入低谷期，土地供应量最低仅为2.8854公顷，到2003年开始复苏，供应量有所增加，达10.6276公顷。从供地来源看，存量土地与增量土地分别占总供地量的11.72%和88.28%。2003年开始，国家宏观调控政策实施，对增量土地使用略有下降，加大了旧城改造力度。另外，我县商业、市场、旅游等用地供应不多，这与我县经济发展结构及速度有关。近6年来，我县用于住宅用地供应量为37.35448公顷，而用于商业土地供应总量仅为7.3289公顷，市场、旅游等其它经营性用地供应量仅为2.3821公顷，可见在经营性用地供应中，住宅用地还是占绝大部分，基本上集中在城市规划区内。 （四）房地产开发情况。从我县统计部门的数据显示，1998—2003年房地产开发投资额波动较大。2002年为历年最高，共完成投资额5.73亿元，比2001年增长3.1%。施工房屋面积83.1万平方米，减少2.2%，竣工房屋面积23.3万平方米，减少5.3%；商品房销售面积16.4万平方米，减少16.8%；年末商品房空置面积6.9万平方米，增长102.9%。 （五）房地产市场购销两旺，房地产价格稳步上升。1998年以来，房地产销售总量年均保持在15万平方米以上，其中住宅销售总量每年基本保持在12万平方米以上。据我县相关统计资料显示，我县商品住房均价从1998年的1200元/平方米，增长到2003年的2200元/平方米，6年涨幅达83%。 （六）购房动机发生变化，由自住转为投资。我县有一定数量居民购房动机发生变化，由原来自住转向以营利为目的。据2002年房展会统计，我县居民购买外地房产，70%以上是商铺。 （七）行业规模迅速扩大，打造品牌房开企业。截止2003年底，全县房开企业发展到43家，比去年增加了8％。规模较大的5个企业投资额占全县商品房投资额的24％，一批规模大、竞争力强、品牌知名度高的房开企业脱颖而出。 （八）房地产金融业发展良好，为房地产市场的良性发展提供强大支持。从1998年末至2003年末，我县各项房地产贷款金额从17.51亿元增加到37.10亿元，6年间增长了2.12倍。2003 年末，房地产贷款比去年同期增长1.38％。房地产信贷业务是近几年来发展最快的信贷品种，个人住房贷款发展迅速。据人民银行平阳县支行统计数据，我县在2001年以前个人购房信贷廖廖无几，在2001年个人购房信贷也只有623万元，仅占信贷总额的0.99%，而在2003年个人购房贷款额就有8554万元，比2001年增长13.7倍多，占贷款总额的8.95%。随着政府宏观调控干预，到2004年6月个人购房信贷比例虽有所下降，只有8.74%，但其总额已有8904万元，比2003年增长350万元。由此可见，我县房地产信贷给房地产市场提供了一个良好的信贷环境，也给我县房地产市场的可持续发展提供了一个强有力的保障。 （九）房屋拆迁情况。我县旧城拆迁工作从1991年开始，在摸索中不断发展，现已形成一套比较完整的拆迁管理制度。2002年出台《平阳县城市房屋拆迁管理实施办法》，从以产权调换逐步发展为以货币补偿安置为主，确保了拆迁双方当事人的合法权益，体现了公开、公正、公平性。同时，2004年又规范了农村村改拆迁管理工作，出台了《平阳县农村房屋拆迁管理暂行办法》。昆阳镇解放街北路货币化拆迁安置得到广大拆迁户的一致认可。 （十）存量房产交易活跃，健全住房供应体系。自1997年房改房上市政策出台后，存量房产交易活跃。2003年存量房成交量达47.49万平方米，比上年增长42.70%。同时，启动经济适用房，健全住房供应体系。不同层次住房供应方式，满足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城乡居民住房条件，我县城镇居民人均住房面积达到35.9平方米，农民人均建筑面积达到35.1平方米，居全市前列。 （十一）住房保障体系情况。我县自1997年被列入国家安居工程试点县以来，安居工程（经济适用房）改变了原来以单一途径的集资合作建房，转为解决机关干部、工矿企（事）业单位的干部职工住房困难。从1998年起到目前为止，国家先后下达我县安居工程（经济适用房）建设规模共25万平方米。为建立和完善我县多层次的住房供应体系，解决最低收入家庭住房困难，县房改办根据市、县政府有关工作部署，拟将出台廉租住房实施办法。现根据该办的初步调查摸底，我县最低收入家庭居民258户，符合廉租住房登记的有215户（目前我县准备在昆阳镇试行）。 二、1998-2003年我县房地产市场基本特点分析 1、繁荣经济强硬支撑。近年来，我县经济保持较快发展速度，2003年全县国内生产总值和财政总收入与1998年相比，分别增长71%和125%。随着经济快速发展，居民生活得到明显改善，2003年全县城乡居民储蓄已达46.96亿元，与1998年相比增长191%。 2、住房制度改革不断深化。我县房改起步较早，目前住房公积金覆盖面达50%。随着住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民购房积极性，从而释放出潜在的巨大住房消费能量。 3、国家宏观政策大力推动。一是消费减负，降低入市门槛。自1997年以来房产交易契税、规费一再下调。由1997年之前成交额的6%下调至1.5%，2001年6月国家清理取消了47项建设性收费，2002年新建商品房交易管理费按3元/平方米收取，二手商品、落地房交易管理费按6元/平方米收取，非住宅交易管理费按12元/平方米收取，；二是推出个人住房贷款，增强居民购房力。自1998年推出房贷政策以来，我县各类金融机构和住房资金管理中心累计发放个人住房贷款余额11.7亿元。 4、居民的消费结构升级和消费品位大大提高。我县居民消费恩格尔系数，即“食”在消费总支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%，比全国平均40%低8.6个百分点，这正是增加住房消费的大好时机。另外，我县居民“一步到位、一房到老”的住房观念渐渐淡化。单间式住房不再受追宠，而舒适、宽敞、优美的居住环境成为大众追求的目标，这给我县房地产市场注入了强大的活力。 5、城市化进程加速发展。近年来，我县积极推进城市化进程，加速了城镇人口聚集。据统计资料显示，2003年我县城镇总人口达84.1万人，比1998年增长4.7%，此外，加上每年上万外来务工人员，这无疑给我县住宅产生巨大需求。 三、1998-2003年我县房地产市场运行中存在的主要问题和深层次原因分析 总体上说，我县房地产市场化程度较高，房地产业保持较快健康发展势头，但同时也存在一些问题：一是住房供应与居民需求的矛盾较突出，经济适用房和低价商品房供应远远不能满足市场需求。楼盘中大户型较多，小户型较少，提高了商品房均价；二是宏观调控手段和行政管理措施跟不上房地产市场形势发展，部分房开企业的自我约束机制不够完善，导致房开企业违规开发、虚假广告、违规销售、延期交房、面积缩水、房屋质量差等问题；三是房地产投资增长速度缓慢。我县近几年经济发展速度不快，导致了房地产业发展缓慢。2003年全县房地产开发企业就有43家，而完成房地产开发投资仅为2.9682亿元，而且从这几年房地产业占GDP的比重一直徘徊在2.3%左右，并没有出现较大增幅，可以说房地产业对该县GDP的拉动并不明显，也没有产生规模效应；四是土地价格偏高，以及少数乡（镇）土地供应缺乏计划，土地供应量过大，导致房地产开发商大量圈地，商品房用地供应缺乏详细规划，随意性大；五是工薪阶层购房困难，房屋空置率和空关率增大。据统计，我县房价上涨的同时，空置率和空关率也随之增大。2001年空置率为3.5624万平方米，2003年则上升为5.4121万平方米。2003年，我县商品房均价由2001年的1500元/平方米上扬至2200元/平方米。以我县的经济水平，双职工家庭年收入2.36万元推算，如一个家庭买60平方米商品房，不吃不喝需要近7年时间。因此导致众多房源被少数有钱人购买，提高了空置率和空关率，而真正需要购房的工薪阶层，因经济问题而难以购房，形成了工薪阶层购房困难，空置率和空关率却加大的矛盾；六是房开企业整体水平不高。现有房开企业43家，其中仅有5家是2级资质的企业，其余都是3、4级企业，因而群体素质较低；七是房产中介经纪机构规模较小。我县房地产市场上有120家房产中介经纪机构，规模较大的为数不多；八是土地市场运作不甚规范。在开发地块取得的方式上，存在协议、拍卖出让两种形式，由于两种形式并存，造成房地产开发商风险不均、开发成本差异等；九是开发的小区品位不高。我县房地产开发至今，住宅精品少，小区品位都较低，上规模、上档次的住宅小区寥寥无几。 四、保持我县房地产市场持续健康发展对策 1、要加快房地产宏观发展战略研究和房地产业发展总体规划的编制。房地产宏观发展战略研究和房地产业总体规划将调解长期以来因为行政区面积过小对我县可操作性提出政策措施；将把房地产用地拓展与老城区功能改造相结合，同时强调生态环境。通过总体规划的编制与实施，真正实现“自然一空间一人文系统”的整体格局和发展模式。要在大量调研的基础上，制定好近、远期房地产开发计划，正确处理好“度”和“量”的关系，以有效防止该县房地产业“泡沫”产生。在制定计划时要兼顾“两头”，适时调控开发结构，今后住宅要统筹考虑社会各阶层住房需求，特别要关注“平民住房”，要重点向中、低收入家庭倾斜，使他们买得起房，有房子住。 2、要加强对房地产发展研究，提高宏观调控能力。加强房地产市场的分析和研究，逐步建立房地产市场的预警和信息披露制度，提高对市场的分析和判断能力，加强宏观调控能力，并正确引导房地产的投资和消费，建立健全房地产市场预警机制。 3、要控制商品房价格非正常上涨。一是要根据房地产市场需求，保持土地合理的供应量和供应比例，加大经济适用房建设，限制高档住宅的盲目开发和大规模建设，以防止出现积压；二是要增强房地产市场透明度，给房开商创造平等竞争环境。同时，要科学、合理制定招、投标办法，防止地价以“天标”中标；三是要加快建立房地产市场监测体系，对市场供求比例、价格走势及时进行必要的信息的收集和反馈，以引导房开企业做好市场的细分和定位，避免盲目性，并有利于政府及时进行宏观调控。 4、要盘活存量土地，增加土地有效供给，确保适度土地供应总量，逐步建立梯度土地供应体系，尽可能满足不同层次住宅需求。随着城市化进程加快，建设和房地产用地的需求与可供给量之间的矛盾日益尖锐。因此，要适度拓展该县发展空间，提高土地供应能力。加大基础设施建设，利用好闲置土地，改革现有土地产权交易制度，促使城乡内部大量的存量和低度利用土地进入市场。要求土地出让责任单位要按照计划出让时间，按时交地，确保用地计划顺利完成，逐步建立梯度土地供应体系，满足不同层次住宅需求。 5、要改进和加强房地产交易市场管理。一是要加强商品房预（销）售管理，规范商品房销售环节，解除购房者后顾之忧；二是要加强房产经纪机构管理，规范房地产中介行为；三是要简化房产交易手续，提高办证速度。 6、要努力提高住宅整体质量与提高房开企业整体素质。大力提倡和引导房开企业创建精品名牌住宅产品，提高住宅建设品位，严格控制低档次、小规模开发建设。要以廉租住房项目建设为龙头，推动我县住宅建设向新的更高层次发展。要不断优化居住小区环境，优化套型设计，充分合理利用空间，注重资源的充分节约和综合利用，建造生态住宅，使我县住宅建设朝着产业化方向发展。要采取扶优限劣措施，严格入市门槛，对那些无资金实力、缺乏资质的房开企业，通过规范市场经济秩序及时清理出局。同时，制定一些优惠政策，向房地产行业中相对实力强、信誉好的企业倾斜，使企业做大做强，以适应入世后的新形势。 7、要加大经济适用房建设力度，改革建设和供应的方式。改革重点要体现在6方面：一是要全面推行经济适用房建设项目招标工作，改革房地产开发建设体制；二是要明确界定经济适用房购买标准，改革供应管理方式；三是要根据低收入家庭实际情况，改革完善住房保障体制；四是要严格经济适用房交易行为，改革交易管理制度；五是要加强对经济适用房价格监管系统研究，改革成本控制体系；六是要严格控制经济适用房单户建筑面积，优化户型空间，改革建设户型标准。同时，加快启动中、低价位大型住宅小区建设。 8、要提高预防金融风险意识，强化信贷管理。一是要控制总量，合理调整结构，实行差别政策，以控制房开在住房消费资金中的比重，抑制投资、投机需求和过度超前消费；二是要严格信贷管理，依法、依规贷款，切实强化贷后管理；三是要在积极提供土地收购储备机构信用贷款的同时，强化贷款监控，实行封闭运行；四是要加强对个人住房贷款管理，一方面要继续支持本地居民自住购房，适度提高首付额度，另一方面停止对异地购房、多套购房的个人贷款。 9、要规范发展物管。要结合文明创建活动和综治工作，积极采取行政、经济、法律等手段，在全县城镇范围内，全面推行物管。房管部门作为行业主管部门，要结合实际，积极开展试点工作、并注意总结经验，为推进物管产业化奠定坚实基础。 10、要加强房地产开发监控力度。据了解，目前昆阳镇房开用地较大，已远远超过当地住房需求量，这将影响整个地区房地产市场有序健康发展。要加强对该镇房开的监管力度。规定享受独立审批土地权限3年到期后不能继续延期，建立健全统一有序的房开市场，在全县土地总量控制上，既要适当增加供应、缓解供需矛盾，又要防止土地供应过度投放，形成市场风险。 五、未来3年我县房地产市场的初步判断、预测及发展趋势分析 综合我县房地产发展现状可以看出，当前我县房地产业形势可说是喜忧参半，既不能盲目乐观，也不能妄自菲薄。1998年以来，我县房地产价格上涨具有客观必然性，是我县房地产业发展过程的必然结果，相对较大需求空间对房价的上升提供了真实需求支持，而不是纯粹投资动机驱动下“虚涨”。这是“平阳现象”区别于“海南现象”的本质之处，也是我县能在房价较快上涨的同时，保持较低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因。基于以上背景分析，我县房地产市场还是有较大发展空间。主要表现在： 1、城市化进程发展需要给我县房地产业提供发展巨大空间。“构筑‘一都三县’，建设新平阳”，率先基本实现现代化是近几年我县发展的重要战略。“住在平阳、游在平阳、学在平阳、创业在平阳”是城市发展目标定位，这将有效拉动我县潜在房地产需求。疏散老城，建设新区，城市建设和人口布局逐步向县城外围地区疏散，加速城市化进程，构筑“大平阳”发展战略。我县行政区域扩大，为我县经济发展带来机遇，给房地产市场提供更多发展空间。根据联合国相关机构统计资料表明，人均GDP在800-8000美元之间为房地产业的起步及快速上升阶段。只有人均GDP在13000美元以上时，房地产业才步入下降阶段。我国目前人均GDP在800美元左右，而我县人均GDP已超过1250美元。另外在90年代，发达国家人均住房建筑面积为：美国60平方米，英国38平方米，德国38平方米，法国37平方米，日本31平方米。国际经验表明，在人均住房建筑面积达到30平方米之前，房地产市场会保持旺盛住房需求。我县作为温州市较具集聚效应的大县，具有较大发展潜力。 2、我县重大配套工程建设及住宅建设供需和结构的矛盾给我县房地产提供发展潜在动力。我县区域旧城保护和改造经过10多年努力，居民住房条件得到明显改善。但在我县区域范围内仍有成片地块改造尚未完成，特别是昆阳镇解北11.87万平方米的危旧住宅拆迁改建，按25%扩面计算，需解决拆迁购置住房建筑面积14.84万平方米。另外，鳌江镇火车站的后年开通，瓯南大桥把鳌江、水头镇和苍南县龙港连为一体，对整片区域也起到很大推动作用。虽然，2004年前我县房地产开发项目用地已累计供应面积28.7134公顷，土地供应面积累计可建商品房43.0701万平方米，而近年来实施开放人口政策，每年新增人口在0.4-0.5万人，这里虽有经济适用房供给，但还不能满足。因此，急需加大住宅区建设，我县房地产业住宅投资空间仍未达到饱和。 3、我县规划与人口发展的购房需求量将持续增长，给我县房地产业提供发展真实需求。2003年，我县户籍人口为84.1万人，暂住人口3.83万人。根据我县有关规划资料，规划近期2005年户籍人口为85.88万人，远期2010年户籍人口为88.41万人。目前，随着该县招商引资，暂住人口不断涌入，以及失地农民转为非农人口、引进人才等因素，该县以后几年人口增长情况，城镇总人口以每年4000-5000人速度增长，其中非农人口增量为每年3000-4000人，暂住人口为每年200-300人。 （1）新增城镇人口住房需求 根据城镇人口预测，按照统一公式可以计算出新增城镇人口住房需求总量： P1=W1·N+W2·R·F·N 式中：P1：新增人口住房需求总量 W1：新增人口中非农人口增量 N：新增人口人均建筑面积（按人均30平方米取值） W2：新增人口中暂住人口增量 R：暂住人口中经商、办厂及咨询服务等收入比较高具有购房能力的人群比例（估计在9%左右） F：暂住人口中具有购房能力的人群实际可能购房比例按5%计算得出每年新增人口住房需求总量： 2004年新增人口住房需求总量： P=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.2041（万平方米） 2005年新增人口住房需求总量： P=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（万平方米） 2006年新增人口住房需求总量： P=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（万平方米） （2）经济发展居民改善居住条件对商品房的需求 由于目前我县居住在老城区的房屋都是落地房，根据2003年我县统计年鉴里数据显示本年我县城镇人均住房使用面积为35.9平方米，居住水平应该属于中等水平。但随着经济发展及收入的增加，人们对改善居住条件的愿望也随之强烈，必然购买新房换旧房，参照国际经验，如以非农业人口4万户为基数，按每年每户增加1平方米计算，年需求量为4万平方米左右。 （3）投资对商品房的需求 由于房地产具有保值、增值功能，一定数量的投资需求是必然存在的。近年来，有相当数量的社会闲置资金进入房地产市场，一大部分人都成了“炒房一族”，其手头上房屋基本上有2至3套，但根据当前房地产市场低入住率，一旦可以赚钱，基本上都会出售。再加上近几年以前外出经商的人回乡投资房地产等因素，估计在我县投资对商品房的需求量，占新增城镇人口住房需求、经济发展居民改善居住条件对商品房的需求总和的30%左右。总之，从目前土地供应状况与未来市场需求分析，今后房地产市场将会更加完善和成熟，住房消费将会更趋理性很不错哦，你可以试下
agivwuzufm67526857012011-10-16 下午 09:13:47 | 
QQ好友和群
