买房贷款还款（买房贷款后怎么还款，是先本金后利息，还是先利）

买房贷是大家现在买房的主要途径，房贷利率的高低是大家较为关注的一个点，各地方执行怎样的利率大多数一定的，具体还需咨询当地银行,但是自2015年2月28日降息以来，2015年已经降息5次。那么银行利率降低或上升，过去买房的贷款利率会跟着调整吗？

我们先来看看

所说的基准利率4.9%是什么意思呢？

意思就是向银行借款100万元，年利息就是4.9万元。

而这个基准利率就是，央行根据国内外的综合形势，会调整基准利率的，这个基准利率有时候几年不变（2016年，2017年都没有调整），有时候一年几变（2015年调整五次）。

国家基准利率的调整是针对全社会有效，一旦调整几乎全国所有的相应贷款都会随之调整的。

而不同的贷款会针对具体的项目有一个优惠幅度的。比如我们通常听说，利率是85折，利率是9折，

目前主流利率则是上5%，

一般来说，基准利率调整后，次年的元旦，已经放款的都会根据最后一次调整后的利率执行，而优惠幅度则是不会变化的。

要说过去买房的贷款会跟随贷款利率有调整么？

答案是肯定的，如果基准利率下降，还款也会下降；如果基准利率上升，还款也会上升。

贷款利息随着利率调整而调整。当然无论如何计算，对已支付的利息没有影响，对调整后的利息会有影响。

一般银行利率调整后，所贷款项还没有偿还部分的利率也随之调整，

举个例子：

以贷款150万、20年还清、等额本息还款计算，

按照之前高的商业贷款5.39%的利率，总还款额2454081.73元，月均还款10225.34元。

如果按照当前基准利率4.9%的话，总还款额降至2355998.58元，月均还款9816.66元，

也就是说，每个月可以比之前少还408.68元，总还款比之前少还约98083.15元。

采用公积金贷款：

以贷款150万、20年还清、等额本息还款计算，按照原来公积金贷款4.25%的利率，总还款额222.924409万元，月均还款9288.52元。

在新利率3.25%下，总还款额降至204.190474万元，月均还款8507.94元，也就是说，每个月可以比之前少还780.58元，总还款比之前少还约19万元。

无论基准利率如何调整，上浮(或下浮)的幅度不变，只是在新的利率基础上的上浮(或下浮)。

下面来看看历年央行的基准利率表?

是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷该月所产生的利息。

每月还款金额= （贷款本金/ 还款月数）+（本金 — 已归还本金累计额）×每月利率

特点：由月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

等额本息

在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。

每月还款金额 = [贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1]

特点：相对于等额本金还款法的劣势在于支出利息较多，还款初期利息占每月供款的大部分，随本金逐渐返还供款中本金比重增加。但该方法每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。

很多城市则规定，如果用公贷款账户余额提前，必须先还公积金部分，公积金贷款部分全部还清才可以还商贷。但是，如果购房者不是用公积金余额提前还款，而是用自有资金，那么可以选择先还利率较高的商贷部分。有些地区的公积金管理中心及大部分银行对提前还款时间和次数都有所规定，不合规定的需要缴纳违约金，所以大家在还款前最好了解清楚当地的具体执行政策再作打算。

拓展资料

贷房最常用的两种还款方式为等额本息还款法和等额本金还款法。

等额本息还款法即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。

所谓等额本金还款，贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。这种还款方式虽然前期资金压力较大，但可减轻日后压力，其特点是随着时间的推移，越到后来还款，越轻松。

参考资料：—提前还贷