贷款目录（购房贷款与税费操作实务的本书目录）

第一篇　信贷概述
1.1　公司信贷基础
1.1.1　公司信贷相关概念
1.1.2　公司信贷的基本要素
1.1.3　公司信贷的种类
1.2　公司信贷的基本原理
1.2.1　公司信贷理论的发展
1.2.2　公司信贷资金的运动过程及其特征
1.2.3　公司信贷的原则
练习与巩固
第二篇　公司信贷营销
2.1　目标市场分析
2.1.1　市场环境分析
2.1.2　市场细分
2.1.3　市场选择和定位
2.2　营销策略
2.2.1　产品营销策略
2.2.2　定价策略
2.2.3　营销渠道策略
2.2.4　促销策略
2.3　营销管理
2.3.1　营销计划
2.3.2　营销组织
2.3.3　营销领导
2.3.4　营销控制
练习与巩固
第三篇　贷款申请受理和贷前调查
3.1　借款人
3.1.1　借款人应具备的资格和基本条件
3.1.2　借款人的权利和义务
3.2　贷款申请受理
3.2.1　面谈访问
3.2.2　内部意见反馈
3.2.3　贷款意向阶段
3.3　贷前调查
3.3.1　贷前调查的方法
3.3.2　贷前调查的内容
3.4　贷前调查报告内容要求
练习与巩固
第四篇　借款需求分析
4.1　概述
4.1.1　借款需求的含义
4.1.2　借款需求分析的意义
4.1.3　借款需求的影响因素
4.2　借款需求分析的内容
4.2.1　销售变化引起的需求
4.2.2　资产变化引起的需求
4.2.3　负债和分红变化引起的需求
4.2.4　其他变化引起的需求
4.3　借款需求与贷款结构
练习与巩固
第五篇　贷款环境分析
5.1　国家与地区分析
5.1.1　国别风险分析
5.1.2　区域风险分析
5.2　行业分析
5.2.1　行业风险概念及其产生
5.2.2　行业风险分析
5.2.3　行业风险评估工作表
练习与巩固
第六篇　客户分析
6.1　客户品质分析
6.1.1　客户品质的基础分析
6.1.2　客户经营管理状况
6.2　客户财务分析
6.2.1　概述
6.2.2　资产负债表分析
6.2.3　损益表分析
6.2.4　资产负债表和损益表的综合分析
6.2.5　现金流量分析
6.3　客户信用评级
6.3.1　客户信用评级的概念
6.3.2　评级因素及方法
6.3.3　操作程序和调整
6.4　授信额度
6.4.1　授信额度的定义
6.4.2　授信额度的决定因素
6.4.3　授信额度的确立流程
练习与巩固
第七篇　贷款担保分析
7.1　贷款担保概述
7.1.1　担保的概念
7.1.2　贷款担保的作用
7.1.3　贷款担保的分类
7.2　贷款抵押分析
7.2.1　贷款抵押设定条件
7.2.2　贷款抵押风险分析
7.3　贷款质押分析
7.3.1　质押与抵押的区别
7.3.2　贷款质押设定条件
7.3.3　贷款质押风险分析
7.4　贷款保证分析
7.4.1　保证人资格与条件
7.4.2　贷款保证风险分析
练习与巩固
第八篇　贷款项目评估
8.1　概述
8.1.1　基本概念
8.1.2　项目评估的内容
8.1.3　项目评估的要求和组织
8.1.4　项目评估的意义
8.2　项目非财务分析
8.2.1　项目背景分析
8.2.2　市场需求预测分析
8.2.3　生产规模分析
8.2.4　原辅料供给分析
8.2.5　技术及工艺流程分析
8.2.6　项目环境条件分析
8.2.7　项目组织与人力资源分析
8.3　项目财务分析
8.3.1　财务预测的审查
……
第九篇　贷款审批和发放管理
第十篇　贷后管理
第十一篇　贷款风险分类
第十二篇　不良贷款管理

做一名次级贷款人意味着你在一个灰色的世界里生活。大部分的业务信息都不透明，如果纠缠于琐碎细节，那我们会整天质疑前期的决定。当然，贷款指引是我们的导向，但是有很多产品需要我们具体情况具体处理。这表示，要想存活下去，周全可靠的判断、承担风险的主观意愿以及对直觉的自信力非常关键。
良好的贷款行为变质
目击崩溃
我们都在想些什么？
激流隐退
事态的发展 即使抵押违约数量在不断的刷新记录高点，但是绝大部分——至少有80%——次级借款人都在按时归还贷款。虽然整体的违约数量越来越高这一事实不可否认，但借款人80%的还贷比例说明，把钱借给信用不良的借款人并不是完全错误的行为。我们现在面临的是更深层次的问题，即深入的了解这个行业的运作机制。
次级贷款的“枪手”业务
了解次级贷款业
次级贷款业的发展
次贷业的经济学
1998年的第一次危机
参与者与业务流程
贷款公司与经纪商的关系
贷款公司与投资机构的关系
冲突的体系
自有文化
白手起家 从理论上说，经纪商是获取抵押贷款最好的选择。经纪商认识很多贷款公司，了解几百种贷款产品，因此，他能提供申请多家贷款公司的一站式服务。信用不好的借款人甚至能通过经纪商得到更多的贷款。次级贷款的利率和费用浮动范围很大，经纪商能够找到最好的产品和价格来满足借款人的需要。
抵押贷款经纪业务
经纪商的业务流程
抵押贷款欺诈
经纪商的谋略
诚实的经纪商
行为失调
不道德的经纪商
我将自己置于何种境地？
对人性丧失信心 如果说次级贷款行业有什么艺术性可言的话，那就是“无中生有”。在RFC的工作立场虽然是作为投资方，但是我们也很注重购买文件资料符合我们贷款要求的闭合贷款。贷款审批人看到这些贷款文件的时候，已经经过了揉、挤、推、拉的工序，被修剪成现有的模样。直到我直接和经纪商接触和往来，我才了解到创新金融是怎样的一回事。我的销售经理罗伯·雷格将此过程称之为“用鸡屎做鸡肉沙拉”。虽然无甚诗意，不过概括了这个行业的“真谛”。
理解风险
融资创新如何运作
房产评估中的水分 评级机构和投资机构共同决定着次级贷款市场的运作。华尔街决定着可融资的贷款类别，评级机构进行评级，这样，投资者才购买债券。很多州政府通过法律来监管非储蓄类贷款公司，但是，他们大都忘记了公布贷款审批的准则和产品指引规定。
证券化的影响
何谓抵押贷款支持证券
华尔街蹚浑水
评级机构
利润丰厚的商业模式
插上一手
难以调和的关系
评级机构的权势
谁在导演这场秀？
反应迟缓
证券化如何影响借款人
未来何去何从 作为借款人，我们没有什么自救能力。如果刷爆所有信用卡的诱惑还不算是十足的坏主意，那要拒绝廉价资金就是不可能的事。无论是买一套更大的房子，以更低的利率进行再融资，还是好好的利用房产权益，这可是一生一次的机会。
二级参与者——美联储
借款人
随意选择收入和首付款
抵押贷款零售商
建筑商和房地产中介
次贷业的命运流转
判断失误 次级贷款的问题是多方面的，包括经纪人、信用评级机构在内的所有市场参与者皆应对次贷危机负有责任。既然我们目前面临的结果是集体合力造成的，同样解决方案也应该是一个综合全面的方案。除非存在于目前抵押贷款食物链的每个层级中最根本的错误能被正确处理，否则，为改变行业运作方式所做的任何努力，都将无法得到令人满意的结果。
变革计划
投资银行——创造责任
评级机构——彻底检修
抵押贷款经纪人——修补体系
解决欺诈问题——打破思维定式
评估师
贷款指导——很有意义的改变
让欺诈无所遁形
目前的危机 如果由于次贷危机导致美国严重经济衰退，将会有什么事情发生？认为次贷的影响无关紧要显然是愚蠢的想法。美国需要依靠中国，因为身为美国的债权人之一，中国购买了大量的美国国债。反过来，中国的经济繁荣也受惠于向美国大量出口。虽然中国已经在开始寻找美圆储备的替代选择，但其他金融工具尚不能被证明有同样的吸引力。中国也认识到如果抛售这些资产或者不再追加购买，由此产生的巨大冲击波将席卷全球。一旦美国经济严重衰退，中国经济有可能将承受适度甚至更严重的金融影响。
美国房地产市场的崩溃
对美国经济的影响
对中国经济的影响
次贷危机对中国的影响
中国抵押贷款业
美国次贷危机的教训

序
引言
第部分 如何借款
（一)申请商业性个人住房贷款中的相关问题
1.什么是商业性住房贷款?
2.提供商业性住房贷款的银行主要有哪几家?
3.商业性贷款最高能贷多少?
4.商业性贷款期限最长几年?
5.现行的商业性贷款利率是多少?
6.办理商业贷款有哪些基本手续?
7.购买商品房,购房人能不能自己选择贷款银行?
8.购房人如何申请商业性住房贷款?
9.怎样根据自己的情况确定贷款额度和年限?
10.是什么人都能申请个人住房贷款吗?
11.律师事务所的工作事项是什么?
12.律师事务所的收费标准是多少?
13.购买二手房，办理商业性贷款的额度、期限和利率?
14.按揭与抵押贷款是一码事吗?
15.何为稳定的职业和收入?如何证明?租房收入算不算收入?兼职收入算不算稳定收入?
16.什么关系可作为共同申请人?
17.何为保证贷款?
18.保证人应具备哪些条件?
19.贷款期间如遇利率调整,如何处理?
20.什么叫“零首付”?
22.“零首付”会发生哪些风险?
23.什么叫转按贷款?
24.转按贷款手续如何办理?
25.办理商业贷款要多长时间?
26.二手房贷款流程是怎样的?
27.申请二手房贷款需具备的条件是什么?
28.申请二手房贷款需提交的资料有哪些?
29.解除预售契约后,按揭款怎么处理?
30.申请贷款为什么要提供收入证明?
31.为未成年子女买房可以申请贷款吗?
32.一户口本可贷款多少？
33.现有住房能抵押贷款吗？
(二)申请公积金贷款中的相关问题
第一部分 什么样的人群能申请公积金贷款
第二部分 借款时所涉及的相关问题
第三部分 如何借款才合算
第四部分 如何还款
第五部分 如何使用公积金
第六部分 外地人实用贷款手册
第七部分 附件
后记

实务问答
1.何谓按揭贷款在按揭贷款过程中，涉及哪些主体和法律关系?
2.何谓现房按揭以及现房按揭存有哪些法律关系？
3.何谓期房按揭以及期房按揭的内容有哪些规定？
4.购房者申请银行按揭贷款需要具备哪些条件?
5.购房者应当如何申请办理银行按揭贷款手续?
6.购房者不能按期还贷，按揭银行在哪些情况下可以依法处分抵押房产以及处置抵押房产有哪些程序规定?
7.购房者办理住房按揭贷款的步骤和流程有哪些规定?
8.按揭贷款的借款人不能按期还款，会出现何种法律后果?
9.贷款申请人提前还贷是否需要交纳
违约金以及提前还贷后保险费应当如何处理?
10.购房者无力偿付按揭银行的到期月供，会出现何种法律后果？
11.在期房按揭过程中，购房者享有哪些权利、应履行哪些义务？
12.在期房按揭过程中，开发商享有哪些权利、应承担哪些义务？
13.在期房按揭过程中，按揭银行享有哪些权利、应当承担哪些义务？
14.在房屋按揭贷款过程中，住房贷款有哪些主要还贷方式？
15.购房者在进行贷款买房时，应当注意哪些事项？
16.购房者在决定贷款购房时，应当考虑和意识到哪些事项，以便更好地选择适合自己的按揭银行和方式？
17.何谓转按揭以及如何办理转按揭手续？
18.何谓“直贷式”个人住房贷款?
19.在我国，目前个人住房贷款有哪些担保方式?
20.申请个人住房商业贷款，应当按照怎样的程序进行?
21.借款人是否可以申请延长还贷时间以及延期还贷需要办理哪些手续?
22.申请个人住房商业贷款，贷款申请
人需要签署哪些法律文件?
23.商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，银行按揭贷款合同是否可以解除?
24.在房屋按揭贷款的过程中，未成年子女是否可以作为住房按揭贷款的申请人?
25.在房屋按揭贷款过程中，购房者申请的贷款未被银行批准，购房者是否应当承担违约责任？
26.在房屋按揭贷款过程中，还有哪些新型的还贷方式以及如何进行选择？
27.在房屋按揭贷款过程中，银行为何要求购房者办理房屋保险?
28.在签订购房合同前，购房者应当如何选择合适的银行办理个人住房贷款？
29.中国工商银行个人住房贷款的申请条件、提交材料以及流程有哪些规定？
30.中国农业银行申请房屋按揭贷款的条件、提供材料以及流程有哪些规定？
31.中国建设银行申请住房贷款的条件、提交材料以及申请流程有哪些规定？
32.中国银行申请贷款的条件、提交材料以及申请贷款的流程有哪些规定？
33.上海浦东发展银行申请房屋贷款的条件、提交材料以及申请流程有哪些规定
34.交通银行申请住房贷款的条件、提交材料以及申请贷款的流程有哪些规定？
35.中国工商银行个人住房转按揭贷款申请的条件、提交的材料以及申请的流程有哪些规定？
36.中信实业银行对申请个人住房加按揭贷款的条件、提交材料以及申请的流程有哪些规定？
37.在购房的过程中，开发商“零首付贷款购房”的促销承诺是否符合法律的规定?
38.购房者申请按揭贷款未获批准，购房者原认购交纳的定金是否可以要求开发商退还?
案例现场
1.购房者未按期还贷，房产商代为清偿后是否可以取得追偿权向购房者主张权利？
2.银行贷款审批未通过，购房者无力支付购房款，其是否应当向开发商承担逾期付款的违约责任？
3.购房者与开发商解除购房合同后，对于购房担保贷款合同应当如何进行处理
附（一）中国工商银行个人住房贷款相关规范文本
（1）个人住房借款合同
(2)个人住房借款保证合同
(3)个人住房借款抵押合同
(4)个人住房借款质押合同
附（二）中国建设银行个人住房贷款相关规范文本
（1）中国建设银行（个人住房贷款）借款合同（基本格式）
(2)中国建设银行（个人住房贷款）保证合同（基本格式）
(3)中国建设银行（个人住房贷款）抵押合同（基本格式）
(4)中国建设银行（个人住房贷款）质押合同（基本格式）
附（三）交通银行个人住房抵押贷款合同（示范文本）
附（四）房产按揭贷款合同 公积金贷款实务问答
1.何谓住房公积金?
2.我国法律对住房公积金的缴存做出了哪些具体规定?
3.当事人在申请办理公积金贷款时，应当提供哪些材料以及应当按照怎样的程序办理?
4.当事人在申请公积金贷款担保时，需要办理哪些手续?
5.个人住房公积金贷款最长能贷多少年以及贷款人是否可以选择还款方式？
6.缴纳住房公积金的个人在哪些情况下可以提取公积金账户内的存储余额?
7.购房者应当如何办理个人住房公积金贷款?
8.贷款人具备哪些条件时，可以申请个人住房贴息贷款?
9.具备哪些条件的自然人，可以申请个人住房公积金贷款?
10.住房公积金贷款与商业性个人住房贷款之间有哪些区别？
11.购房者在使用住房公积金时，容易存在哪些认识上的误区？
12.借款人是否可以提前还款以及提前还款对个人负担贷款利息有什么影响?
13.借款人不按规定偿还住房公积金贷款如何处理?
14.借款还清后,如何办理房产抵押注销手续?
15.职工申请支取住房公积金时需提供什么证明材料?
16.缴存住房公积金时，应当填写哪些表格?
17.职工支取住房公积金时，需要填写哪些表格？
18.职工在外地购买住房,能否支取住房公积金?
19.职工因“买断工龄”、“失业”、“辞职”、“被辞退”与单位终止劳动合同的,其住房公积金如何办理？
20.单位合并、分立的，职工住房公积金如何办理？
21.单位撤销、解散或者破产的,职工住房公积金如何办理？
22.住房公积金缴存的对象和范围有哪些规定？
23.集中封存账户内职工的住房公积金如何办理?
24.单位办理了缓缴手续,职工能否支取住房公积金?
25.内退的职工,能否支取住房公积金？
26.职工购买、建造、翻建、大修自住住房的限定范围有哪些规定?
27.单位申请降低缴存比例或申请缓缴应符合什么条件?
28.单位新调入职工和新参加工作的职工如何缴存住房公积金?
29.缴存住房公积金，当事人可以享受哪些优惠？
30.用人单位向公积金管理中心办理住
房公积金登记手续时，需要提供哪些材料？
31.贷款申请人申请住房公积金贷款，在贷款经办部门需要哪些流程？
32.我国对住房公积金初始登记、住房公积金的汇缴和补缴有哪些规定？
33.建设部对我国现行个人住房公积金存贷款利率做出了哪些调整？
34.北京市住房公积金管理中心对住房公积金存贷款利率做出了哪些调整？
35.职工住房公积金遭到侵害，可以通过哪些途径进行维权？
36.中国工商银行个人住房公积金贷款条件、提交材料和办理流程有哪些具体规定？
37.中国建设银行个人住房公积金贷款条件、提交材料和办理流程有哪些具体规定？
38.中国农业银行住房公积金贷款申请的条件、提交的材料以及办理的流程有哪些规定？
39.中国银行个人住房公积金贷款条件、提交材料和办理流程有哪些具体规定？
40.申请组合贷款的条件、期限和利率是多少?
41.申请组合贷款需要交纳哪些费用以及应当按照怎样的程序申请组合贷款?
42.北京住房公积金管理中心个人住房担保组合贷款业务流程有哪些具体规定？
中央国家机关住房公积金贷款实务问答
1.何谓中央国家机关住房公积金贷款以及中央国家机关住房公积金贷款有哪些具体的规定？
2.我国对单位在办理中央国家机关住房公积金业务时做出了哪些具体规定？
3.中央国家机关个人住房委托贷款在借贷关系中的主体、贷款利率、贷款担保方式以及办理贷款的流程有哪些具体规定？
4.我国对中央国家机关提取住房公积金做出了哪些具体的规定？
5.贷款人在办理提前还款和变更贷款期限后，贴息是否调整以及在哪些情况下，资金管理中心有权终止向借款人贴息？
6.我国对北京住房公积金管理中心中央国家机关分中心管理范围内的缴存人因购建自住房等原因提取住房公积金的方式做出了哪些调整？
7.我国对职工家庭突发事件需要提取住房公积金做出了哪些具体规定？
8.何谓贴息、贴息贷款以及贴息贷款和住房公积金贷款相比有哪些优势？
9.申请人在申请贴息贷款时，需要提交哪些材料？
10.在办理商业贷款中，申请者能享受贴息的部分有多少以及资金中心按照哪些标准确定申请者的贴息期限？
附（1）个人住房公积金借款合同
附（2）个人住房公积金（组合）贷款保证借款合同
附（3）北京住房公积金管理中心自由还款贷款合同
附（4）北京住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款借款申请表
附（5）北京市住房贷款担保中心《房屋所有权证》收押协议 实务问答
1.购房者在购买商品房时，应当交纳哪些税费？
2.何谓房地产税、房地产费以及两者之间有何区别？
3.何谓契税以及契税在征税过程中有哪些具体的规定？
4.我国房地产费大致上包括哪些费用以及有哪些具体规定？
5.我国对房地产行政性收费和房地产事业性收费做出了哪些规定？
6.何谓城镇土地使用税以及城镇土
地使用税在征税过程中有哪些具体的规定？
7.何谓耕地占用税以及耕地占用税在征税过程中有哪些具体规定？
8.我国对房地产印花税做出了哪些具体规定？
9.何谓土地增值税以及土地增值税在征税过程中有哪些具体的规定？
10.我国对房地产个人所得税做出了哪些具体规定？
11.个人出售住房所得，征收个人所得税时有哪些规定？
12.个人出售自有住房可以享受个人所得税优惠政策的有哪几种情况？
13.个人转让房产收入计算个人所得税应纳税所得额时，允许从其转让收入中减除的房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用包括哪些？
14.个人转让房屋需要缴纳哪些税以及应该注意哪些税收政策规定？ （一）购房贷款与税费相关法律法规
个人住房贷款管理办法
中国工商银行个人住房贷款管理办法
中国工商银行北京市分行个人住房贷款管理办法
中国银行个人住房贷款业务操作办法
中国农业银行个人住房贷款操作流程
中国建设银行个人住房贷款办法
交通银行个人住房担保贷款办法（试行）
住房公积金管理条例
建设部、财政部、中国人民银行关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见
财政部关于加强住房公积金管理等有关问题的通知
住房公积金行政监督办法
北京市实施《住房公积金管理条例》若干规定
北京住房公积金缴存管理办法
北京住房公积金贷款办法
北京住房公积金提取管理办法
上海市住房公积金管理若干规定
湖北省住房公积金管理实施办法
河南省住房公积金管理条例
南京市住房公积金管理条例
中国农业银行住房公积金委托存贷款业务管理暂行办法
中华人民共和国契税暂行条例
国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知
北京市契税管理规定
关于做好稳定住房价格工作的意见
北京市地方税务局关于享受优惠政策普通住房标准有关问题的通知
深圳市地方税务局关于房地产营业税及契税征管若干问题的通知
福建省贯彻《中华人民共和国契税暂行条例》实施办法
国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知
（二）北京市公积金贷款涉及机构一览表
（三）北京市住房公积金贷款申请所需材料清单
（四）北京市住房公积金贷款面签所需材料清单
（五）各地住房公积金网址
（六）各地房地产相关部门网址
（七）各地建设部门联系方式
（八）主要商业银行和保险公司网址

第一政策篇
1.什么是小额贷款组织？
2.我国为什么要开展小额贷款组织试点？
3.我国小额贷款组织试点为什么要先从农村开始？
4.我国目前已经开展试点的小额贷款组织有多少家？经营情况如何？
5.开展小额贷款组织试点的指导原则是什么？
6.选择小额贷款组织试点县的标准是什么？
7.申请试点设立小额贷款组织要符合什么条件？
8.申请试点设立小额贷款组织在程序上怎么操作？
9.试点设立的小额贷款组织资金来源渠道有哪些？
10.试点设立的小额贷款组织为什么不能吸收存款？
11.试点设立的小额贷组织符合什么条件才可以从金融机构批发资金？
12.哪些金融机构可以向小额贷款组织批发资金？
13.金融机构对小额贷款组织批发资金有什么限制？
14.对试点设立的小额贷款组织的股东资格有什么要求？
15.在金融机构已经有贷款的企业能成为小额贷款组织的股东吗？
16.非中国公民和非中国企业能成为小额贷款组织的股东吗？
17.对试点设立的小额贷款组织的注册资本金有什么要求？
18.对试点设立的小额贷款组织的贷款对象有什么要求？
19.试点设立的小额贷款组织与农村信用社有什么不同？
20.试点设立的小额贷款组织和农村信用社在业务上是什么关系？
21.试点设立的小额贷款组织的贷款利率是怎么规定的？
22.试点设立的小额贷款组织的贷款额度有什么要求？
23.试点设立的小额贷款组织为什么不能跨行政区域经营？
24.试点设立的小额贷款组织自有资金能不能存放在金融机构？
25.试点设立的小额贷款组织能不能发行有价证券或者彩票？
26.试点设立的小额贷款组织出现资金流动性缺口问题时能不能申请再贷款？
27.监管机构对试点设立的小额贷款组织如何实施监管？
28.对试点设立的小额贷款组织有没有资本充足率或风险拨备要求？
29.试点设立的小额贷款组织经营风险怎么控制？
……
第二篇　知识篇
第三篇　操作篇
主要参考文献
后记

第一部分 金融和房地产
第1章 房地产金融概览
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房地产金融念
近观金融中介和金融市场
本书的组织体系
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20世纪50年代：稳定的十年
20世纪60年代：通货膨胀加剧、非居间化以及二级抵押贷款市场的兴起
20世纪70年代：通货膨胀环境下固定利率抵押贷款的问题
20世纪80年代：放松管制、其他抵押贷款工具的发展和储蓄机构危机
20世纪90年代和21世纪：二级抵押贷款市场占据主导地位
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第14章 抵押贷款违约保险、赎回权丧失和产权保证保险
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第22章 房地产金融中的责任、代理问题、欺诈和职业道德
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附录1 资金的时间价值及有关概念
附录2 缩略语表