贷款提前还贷（六：公积金贷款买房）

提前还房贷要体情况，但事实上并非所有人都适合提前还贷，有时候提前还反倒只亏不省。

1、投资回报高于贷款利率

例如刘女士购买了一处房产，申请的是商业贷款60万元，贷款期限20年。签订贷款合同时，特地咨询了银行是享受8折利率优惠的。而为了买房子拿出了家里大部分的积蓄，每个月要还3600多元的房贷，利息算下来将近27万元。

所以，签订贷款合同时如客户享受7到8.5折的折扣利率优惠（就是贷款利率为3.43%至4.17%），所需还款利息相对较低，可以不用提前还贷。而银行的理财产品平均收益率呈上涨趋势，如果贷款享受7折到8.5折的利率优惠或者是公积金贷款，那比大部分银行理财产品的利率还要低。

这就意味着如果有钱的先不还贷，而是拿去做个简单的银行理财，得到的利息除了还清每月贷款还有赚头。

2、等额本金还款期未过1/3

等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算的还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。等额本金还款期没有超过

1/3，主要还的是利息，可以考虑提早还款少些利息。

但当等额本金还款期已经超过1/3时，提前还款意义不大，因为这个时候已经偿还了大部分利息，后期还的更多的还是本金。

3、等额本息还款过半

等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，平均分摊到每月中。虽然每月本金与利息之和是不变，但本金与利息比例是变化的。也就是说，等额本息还款每月还款额中的本金比重逐月递增、利息逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分利息，因此提前还贷意义不大。

注意事项：

1、大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷，但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。在国有行里，中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷，工行需半年才可以提前还贷。

2、房贷期限都在10年以上，在这个周期里，央行调整利息是难免的，而各家银行根据调整利息的时间也不一致。对于房贷族来说，如果处在降息通道中，显然是越快调整越划算，若在加息周期周，则是越晚调整越划算。

参考资料来源：人民网-提前还房贷划算么？房贷还款有诀窍

一、房贷提前还款流程

1、借款人先查看贷款合同中对提前还款的，注意提前还款是否需要交违约金;

2、给贷款行打电话咨询提前还款申请时间、所需资料等事项;

3、按照贷款银行的要求到相关部门提出提前还款申请;

4、借款人携带相关资料到贷款行办理提前还款手续;

5、将提前还款款项存入还款账户中，待银行扣划，或是直接携带现金到贷款行偿还。

二、提前还贷后需要办理的手续

1、解除房屋抵押

拥有完整产权。借款人要携带房产证，结清证明和抵押在银行的他项权利证去各区住建委办理解抵押。这样自己的房产才可以说完全是属于自己的财产。

购房者携带房屋权属证书（原件）、他项权利证（原件）、当事人身份证明（原件及复印件1份）、抵押权人出具的注销抵押登记证明（原件）、抵押登记申请表等材料到房管局对应窗口办理即可。

2、办理退保手续

在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前缴的保费。

提前还清贷款退还保险费，须根据原购房屋是现房还是期房、期房的投保费实际期限（半年以上期房的投保期限一般是将借款期限再减去1年计算）、原一次性缴付保费的贴现利率与速算系数等因素

其计算公式为：提前还清贷款退还保险费=已交保险费在提前归还时的现值-提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。

3、办理退税手续

当您购买商品房时，应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，并且在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请，取得本人的“税收通用缴款书”。

提前偿还全部住房贷款后，即可取得房地产证，应在办妥房地产权利证明后的6个月内，前往税务部门办理退税手续。

扩展资料：

房贷，也被称为房屋抵押贷款。房贷，是由购房者向银行填报房屋抵押贷款的申请，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，银行经过审查合格，

向购房者承诺发放贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。

参考资料：提前还贷的流程-百度资讯

如今款买房已成为当下购房的主流。一般，家庭如果手头宽裕，就想着提前还款减轻家庭压力，需满一年后申请提前还款，否则，银行不满1年都要收取违约金，根据自己的实际欠款选择是否提前还款。了解各大银行的违约金很有必要！

提前还款如何办理！

1、办理流程不同

在提前还款办理时，每个银行的业务手续及流程也有不同。有的银行先电话预约后填单，如中国工商银行和北京银行的绝大多数支行，借款人可以先与银行约定一个还款日期，即到了指定时间，再到银行填写《个人住房贷款提前还款申请表》即可办理。

而有的银行却需要先填写《个人住房贷款提前还款申请表》，如中信银行、建设银行和深圳发展银行的绝大多数支行，需要银行相关部门审批合格后，借款人才可以还款。

2、办理周期不同

大多数银行需要借款者提前一星期预约还款，而个别银行的支行可能需要提前3个月预约。

3、收取违约金情况不同

大多数银行办理提前还贷已经不需要交违约金了，但还是要以签订的合同为准，想要提前还贷的购房者一定要仔细阅读房屋买房合同及贷款相关合同有关违约金的规定，有必要的话最好能到放宽银行的网点人工咨询。

4、扣款时间不同

办理提前还贷所需时间也不同具体扣款情况请仔细阅读融360整理的各大银行提前还贷情况对比表格。

（以上回答发布于2017-06-30，当前相关购房政策请以实际为准）

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如今，无论是房贷、网贷还是信用卡，提前消费已经成为大家的生活常态。

但是，本着中国人不喜欢欠的特性，有很多人在手头宽裕以后就会立马想办法提前还贷。

以前，小编也一直以为提前还款就代表着还款能力强。

实际上，还有另一种解释——违约。

那么，有钱了到底要不要提前还贷款？提前还款会有哪些影响呢？

提前归还信用卡欠款，有助于你保持良好的还款习惯，征信报告显示你个人信用良好。总体来说，由于你积极还款，给银行留下好印象，在你申请办新的信用卡时，审批会比较快，而且比较容易提高额度。

有些小额贷款产品是可以随借随还的，提前还款并不属于违约，也就没有违约金一说，自然不会影响个人信用。但对于一些大额网贷产品，提前还贷属于违约行为，需要承担相应的违约责任，具体是否需要支付违约金以及违约金的多少就要看借款申请页面或借据协议的具体提示与要求了。

因此，大家在申请网贷的时候一定提前了解清楚，以免被罚违约金甚至影响征信。

从贷款合同约定来看，提前还款是违约行为，借款人需负担相应的违约责任，按合同约定缴纳一定的违约金。所以，对于个人征信以及再次申贷也许有不良影响。

据了解，放贷机构把用户"提前还款"信息报送人民银行征信系统时，会展现在"特殊交易"中，这并不会使个人信用报告中出现不良记录。但有些放贷机构会将"提前还款"视作负面信息，由此，就会影响到再次申贷。

说白了，一般提前还款都是为了省利息，但有些时候，提前还款反而不划算。如果你属于以下几种情况，那么就不建议你提前还款了：

一：使用应急资金还款

对于贷款人来说，加息、提高利率都是一场噩梦，所以总想着经济能力合适的时候赶紧把欠银行的钱还上。但对于资金短缺、经济能力比较有限的消费者，房贷几乎就是半辈子的积蓄，一旦出于恐慌心理，提前还上一大笔钱，原有的生活规划就会被打乱，一旦出现什么紧急事件，也因经济压力无力应对，有可能“因小失大”。

二：等额本息还款年限过半

按照等额本息的还款计算方法，贷款年限过半，说明全部贷款和利息已经超过50%—80%被偿还完毕，剩下的月供本金占比重大，利息数量极少。此时，大部分钱，大部分压力都扛过去了，提前还款的意义已经不大了，如果你手上的钱不是很充裕，可以不急于提前还款。

特别是进入还款后期，也就没有必要动用集中的资金还款。这样既打乱了理财计划，又不利于资金的有效使用。

三：等额本金还款期已达1/3

等额本金还款法是指每月偿还的本金相等，利息不断递减，这样后期的还款显得比较轻松。当你还款还到年限的三分之一时，你的房贷利息基本上也已经快要还完了，剩下的部分本金开始多于利息，如果这个时候进行提前还款，那么所偿还的部分其实更多的是本金，这样就不利于有效的节省利息。

四：有更好的投资理财渠道

如果你手上的资金有更好的投资理财渠道，比如投资于基金、外汇等理财产品，而且可以获得更高的回报率，产生的收益高于提前还款所节省的利息，那么这种情况下选择钱生钱的方法未尝不是供房贷的好方式。

五：享受有贷款利率优惠或折扣

如果购房者享受了折扣贷款利率，一旦选择部分提前还贷，那么将无法再享受折扣利率，那就会得不偿失了。

六：公积金贷款买房

如果购房者选择的是公积金组合贷款，在提前还贷后，公积金将停止使用，并按活期利率存起来，到退休时才能提取，这一块资金在未来的岁月里带来的收益就太少了。

当然，公积金政策根据地区会有所不同，部分地区允许以一年为单位提取公积金用来偿还房屋贷款，此时也可以考虑灵活利用公积金。

另外，房贷是所有资产里面最稳健的资产，和银行保留一部分的借贷关系，对信用也有好处。

比如现在好多银行，你有房贷的话，连续一年两年正常还了，可以给你一个几十万的信用贷款，虽然不同银行额度不等，但一般都在十万到一百万的区间。如果你现在要买二套房，没有资格再获得购房贷款，但可以在银行拿一个信用贷款产品，利率上升也不高的情况下，比从别的渠道贷款好多了。

第一种情况，房子要出售

首先，如果想要卖房，那就需要把贷款先还完，否则房子过不了户。有些人或许希望用买方的首付款把房贷还清，然后再去过户，但这显然会增加买方的风险，买方很难同意，所以想要找到这样的买方并不容易。如果自己有钱的话，倒不如先把房贷还了，省的耗时耗力。

第二种情况，房贷利率出现大幅上调

房贷利率有固定利率和浮动利率两种，如果是浮动利率，贷款利率就不是一成不变的。如果是商业银行自行上调房贷利率，这并不会影响之前的贷款，但如果央行上调基准利率，那就算是之前的贷款，贷款利率也会跟着上调。假如贷款利率出现大幅上调，这就会大幅增加贷款利息。此时若是有钱的话，或许提前还贷会更划算。

第三种情况，把房子作为融资工具

有类人购房是把房子作为融资工具的，希望能从银行获取更多的贷款。但是，由于近年房价持续上涨，大部分房屋的评估价值都比购买初期上涨了很多，如果提前将房屋按揭贷款还清，再以房产抵押从银行贷款，通过这种方式往往能获得更大的贷款额度。

第四种情况，想买二套房

很多城市目前限购，如果有买二套房的需求，提前还贷也是必须的，这样才能获得购房资格。

最后，想跟大家说的是，是否提前还贷还是要结合自身状况理性选择，不要听风就是雨，多做做功课，了解房贷的政策，选择对自己来说利益最大化的方式。