业内人士如何看待长租公寓目前面临的困局

爱卡网小编 · 发表于 2022-10-29 14:13:01

2020年年初的一场疫情，对各行各业以及我们的生活产生了深远影响，也加速了长租公寓新一轮的竞争和洗牌。进入下半年，杭州、南京、成都等地出台了针对住房租赁资金监管的措施，进一步规范行业发展。
业内人士如何看待长租公寓目前面临的困局

然而，8月份以来，长租公寓企业“暴雷”现象频发，给整个行业造成了较大的影响。那么，如何看待长租公寓目前面临的困局?资金监管是否将加速行业变局?如何激活行业有序健康发展?
面对这些疑问，8月24日，由新京报主办的 “长租公寓频频‘暴雷’，资金监管加速行业变局?”圆桌论坛在线举行，与会嘉宾共同展开探讨，深入剖析长租公寓行业的症结和破局关键，以及未来行业的发展趋势。
【圆桌嘉宾】
赵庆祥北京房地产中介行业协会秘书长
罗意乐乎公寓创始人CEO
高萌巴乐兔研究院院长
黄卉贝壳研究院高级分析师
资金监管助推优胜劣汰，应分步骤、有节奏推进
新京报：自8月以来，长租公寓企业“暴雷”现象频发。今年上半年，疫情下并未出现大规模的长租公寓企业暴雷事件，为何在目前这一时点上集中出现?这是否与近期出台的租赁资金监管措施有关?在资金监管要求下，一些企业是否会“闻风而逃”?
赵庆祥：前几年长租公寓行业快速发展，很多热钱涌进行业，在租金上涨过程中，有些企业为抢房源，导致收房价格过高。然而，今年年初疫情暴发，对长租公寓行业造成很大影响，出现租金下跌、空置率攀升等问题。
前两年就有长租公寓“暴雷”现象，但今年比较突出，是内因和外因综合作用的结果。从内因来看，还是因为企业对趋势、行业规律以及企业本质运营的模式了解得不够透彻;从外因来看，受疫情冲击，上半年一些企业已出现现金流紧张状况，导致下半年企业现金流断裂。在部分城市加强监管、要求缴纳风险控制金的情况下，一些通过“高进低出、长收短付”圈钱的企业，加速离开了长租行业。
罗意：多数长租公寓企业的初心是正的，都是基于从租金上实现盈利的出发点来推动行业发展。但在疫情期间，我了解到，南京、杭州等地一些恶意“高进低出”的企业，出现了大量以“长收短付、圈钱跑路”为目的的从业者。
这些名不见经传的“马甲”机构出现“暴雷”，一定要与正规长租公寓企业因疫情导致“现金流紧张、经营困难”进行区分。前者是赤裸裸的诈骗，而后者是因外部因素、杠杆和运营能力导致经营出现问题。
高萌：长租公寓“暴雷”跑路现象中，不排除存在有预谋、刻意的诈骗行为，少量黑中介对行业产生较大影响，拉低整个行业信誉值。对于“马甲”企业，不仅需要相关部门出台资金监管制度，还应该由当地政府联合工商、公安等相关部门对重点区域和重点企业进行排查，然后以雷霆手段来控制这些企业的资金走向，这是避免后续此类企业出现“暴雷”“跑路”的有效手段。
黄卉：长租公寓“暴雷”的核心原因，在于前几年一些长租公寓企业激进收房、快速扩张的问题。实际上，从2018年开始，长租公寓企业就出现了“暴雷”现象，原因在于，2017年-2018年行业快速发展，不少企业盲目进入长租公寓行业，并进行快速扩张，但经过一年多的“试错”，2019年开始，经营不善的长租公寓企业陆续出现纠纷、资金链断裂和倒闭跑路现象。
为避免“暴雷”事件的发展，政府出台了租赁资金监管政策，会将那些不具备经营能力和资金实力的企业逐步淘汰出局。由此，在一定程度上提高租赁企业的经营门槛。
新京报：如何看待各地出台的租赁资金监管制度?对行业而言，将产生哪些深远影响?在力度和时机上需要考量哪些要素?
赵庆祥：当下来看，“资金监管”这一说法，实则并不太准确，并非特别界定的概念，比如杭州、成都、南京等地出台的资金监管的措施，本质上是一种保障金，起到担保作用，而不是监管全流程的租金，因此，实际上是风控资金。
2007年北京就出台了“北京市房屋租赁管理若干规定”，对房屋租赁经纪委托代理业务实行资金监管制度。根据北京的经验，建立风险保障金或风控资金非常有必要，很多城市出台这一政策是一个及时的措施。此类制度是一个行业准入门槛，对防控风险发挥了很大作用，还可以在司法执行过程中先行赔付，起到风险对冲和担保作用。
不过，各地在出台租赁资金监管政策时，一定要把握好节奏，掌握好租金监管的额度，并逐步有序推进，可以借鉴此前房改的相关办法，“老房老办法，新房新办法”，逐步过渡，不宜踩急刹车，因为住房租赁租金监管是个长效机制，必须从未来3年、5年甚至10年发展的角度来看政策的落地执行。
黄卉：随着各地逐步推进资金监管制度，一方面会倒逼住房租赁企业去提高经营合法性和合规性，严禁长租短付、高进低出，以及违规使用租金贷的行为，来健全企业内部管理制度，不合规的企业也会逐步淘汰;另一方面，租金监管也提高了住房租赁企业经营的门槛，企业不再盲目进入，也加剧了优胜劣汰，行业集中度会进一步提升。
在推进租金监管制度时，也需要分类监管和分步实施，避免“一刀切”的做法，对于租赁风险保证金的设置，建议设立合理的比例和缴纳方式，避免因过高的保障金而对正规经营的企业带来一定的金融负担，对正规经营企业，有较好信用基础的，建议给予一定发展空间的支持。
新京报：资金监管制度的出台，能否从根本上解决“高收低出”的问题?对正规经营的公寓企业，是否会造成误伤?
罗意：从顶层设计上来说，看完住房租赁条例(征求意见稿)之后，心里还是比较有安全感。不论是征求意见稿，还是成都等地近期出台的监管政策，都是较理性客观和有耐心的。不过，对于微利、靠现金流周转的长租公寓企业而言，用交付保障金的方式来加强监管，尽管会起到规范行业发展的作用，但也有可能压垮一部分正规企业。因此，建议主管部门做好企业的甄别工作，分类监管，好人与坏人一定要分开，不要因事情复杂而一刀切。
至于资金监管能否在根本上解决“高收低出”的现象，仍存在疑惑。要根本解决这一问题，还需要一整套组合拳的保障，比如《住房租赁条例(征求意见稿)》中所要求的通过房屋网签备案系统进行备案等动作。
高萌：资金监管政策的出台，对正规经营企业，短期可能带来阵痛，但长期是好事，可以提高行业门槛，清除对行业产生负面影响的企业，保障行业的信誉，此外，可校正此前较激进企业的相关做法和运营策略，将其拉回至正常轨道上，把重心回归到运营和服务上。
资金监管制度，重点在于起到预警、督查和引导行业的作用，从根本上而言，不能解决“高收低出”的问题，本质上来说，“高收低出”是个有风险的市场行为，但并不代表企业一定有预谋或一定会“暴雷”。
去杠杆或将成为新常态，行业需回归服务本质
新京报：过去几年，企业运用的长周期预收(含租金贷)并不受任何外部监管和风险评估。资金监管制度的出台，是否可以认为是资金收紧的一大信号?对从业者来说，是否已经到了必须去杠杆，调整现金流的关键时刻?
赵庆祥：从近期出台的《住房租赁条例(征求意见稿)》可看出，租金贷将来不是重点发展的方向。原因在于，租金贷是一种变相的长收短付，将资金沉淀到企业内部用于经营，但若企业经营不善，易出现相关风险。靠不赚钱或以加杠杆、租金贷方式“跑”规模，等“跑”到具备市场支配地位后再实现盈利的计划，在住房租赁行业较难实现。
前几年，大量资本进入长租公寓行业，不少企业建了很多模型，试图靠现金流、资金运作赚钱。实际上，靠金融逻辑来理解长租公寓行业就跑偏了，行业需要去杠杆，回归住房租赁行业的本质——房东和租客双方都有“痛点”，而公寓企业具备服务和运营能力，其价值就于租金差及后期服务，并非资本运作。
罗意：近期资金监管加速，未来可能不仅要求长租公寓企业整体杠杆降下来，还要求自有现金有一部分受到监管，自然会产生去杠杆的效果。实际上，从2018年9月至今，长租公寓一直处于去杠杆的过程中，去杠杆可能是一种新常态。各家机构融资可能更多基于生意本身的财务模型，或基于单店盈利的考量，从而获得一二级市场的认可，来推动企业发展。
高萌：行业去杠杆是必然过程，长租公寓企业必须丢掉幻想，回到现实中来。少数头部企业可以在体量很大的基础上，实现内部自循环，但大部分企业应回归到小而美的节奏，不应运用金融杠杆盲目做大规模。
黄卉：长租公寓普遍面临融资渠道窄，成本高的问题，在这一背景下，长周期预收资金才成为多数长租公寓运营的资金来源。不过，从未来发展趋势来看，企业还需要回归精细化运营模式，聚焦单店盈利模型。行业去杠杆是必然趋势，因此，后续对长租公寓企业长周期预收资金的监管，也加速了这一进程，这可以倒逼企业不断提升资金链和精细化管理能力，规范使用租金以及审查资金的合规性。
新京报：现在即将进入四季度，每年的一、四季度是住房租赁市场的传统淡季，今年在疫情的影响下，长租公寓行业压力尤大。在多城发布住房租赁资金监管政策后，若在更大范围内推广，长租公寓是否会迎来巨大考验?
赵庆祥：行业经过前几年快速发展，出现一定盘整和波动是正常现象。租金监管或风控资金的缴存，是行业必须要有的制度设计和要求，正是因为有了这些制度措施，规范企业才能脱颖而出。在发展过程中，不排除有一些企业由于资金监管政策的落地出现难以为继、“跑路”现象，这是行业发展必须要付出的成本。企业有门槛，进入有规则，才是一个成熟的行业。相信随着租金贷的限制，风控资金的缴存，以及资金监管政策的落地，行业才能真正迎来稳定、健康的未来。
罗意：未来长租行业会进入有序发展阶段，行业内一些从事诈骗的团伙将被清除出去，而更为重要的是公寓企业会更清楚地认识行业本质，房东和房客也会更加尊重长租运营企业在链条上的价值，从而愿意支付相应产品和服务溢价。
长期来看，对行业发展非常有信心，不过，今年四季度和明年一季度作为租赁行业传统淡季，去杠杆化的确有可能会对部分高杠杆企业带来较大挑战，但并不是所有长租公寓都处于高杠杆阶段，事实上很多良性运营的企业已将杠杆降了下来。
高萌：长租公寓未来是万亿市场规模，信心从来不会改变，目前出问题的企业仅是从业者中很小一部分，大部分企业经营向善，只是过去在狂奔过程中，在制定策略、打法上有所跑偏。只有推动政策监管，才能让行业找到更加健康的方向。
黄卉：长期来看，长租公寓行业长期向好的趋势不会改变，每个行业从萌芽发展到成熟都不是一蹴而就的，都需要经过一个不断修复和纠正的过程。每年四季度和一季度是租赁行业的淡季，今年在疫情叠加影响下，确实会给企业带来经营调整，尤其是在去杠杆大背景下。不过，目前相关部门正加快推动住房租赁金融的发展，下一步有望解决长租公寓企业融资难、融资渠道窄的问题，探索长租公寓行业公募Reits试点，这将对长租公寓企业带来相关利好。
二房东“退潮”，轻资产模式或将成为主流趋势
新京报：若资金监管在全国推广后，未来，长租公寓企业在经营模式上，会有哪些转变?在缺乏长期贷款、匹配的金融产品支持下，“二房东”模式还有没有未来?
赵庆祥：“二房东”模式两端都不确定，未来主流趋势是将模式做“轻”，但未来房屋品质的错配问题会长期存在，装修和改造需求也会存在。资金是否由租房租赁企业出，这值得商榷，可以让房东出，通过装修贷款的方式，再用租金去还贷款，或者由金融机构出，而不是由租赁企业出，因为这会沉淀很多资金。
而集中式公寓将来可能还会做得较“重”，商改住、工改住等非居住性质房屋用于租赁，房东未必有资金改造、装修，因此，住房租赁企业通常需要金融产品来解决资金需求。
未来，运营服务能力、专业眼光以及口碑才是租赁企业长久的价值，简单的低进高出的二房东模式空间会越来越小，相对轻资产的服务运营角色会越来越重要。
罗意：不仅在长租公寓行业，包括联合办公、酒店等其他空间运营品类中，“二房东”受到的影响都较大，“二房东”群体会有部分退潮现象。事实上，我们不能简单定义“二房东”，有些是简单的转租关系，但也有些“二房东”会在中间环节提升交易效率，增加产品厚度，甚至提供服务附加值。在部分市场，尤其是对于集中式公寓来说，“二房东”这一角色增加了资产流转的效率，其价值将长期存在。
高萌：如果没有提供额外价值，只是收房，通过局部垄断赚取差价，二房东模式没有太大的希望。但如果将二房东转化为机构房东，提供服务价值和产品溢价，则有很大的未来。机构房东才是未来租赁行业的主力军，代表了未来的发展方向，在消费升级大潮下，更好地服务房东、业主的需求。
黄卉：目前主流的还是以包租模式为主，未来随着市场不断净化，轻资产模式会不断增加，考验企业的专业运营能力。不论哪种模式，未来核心还在于，企业和模式有没有给市场创造价值，提供的服务租客愿不愿意买单，这是考验企业和模式发展的核心逻辑。
新京报记者张晓兰
编辑杨娟娟校对薛京宁

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