长租公寓频爆雷，引发监管关注，微众银行紧急调整租金贷方案

爱卡网小编 · 发表于 2022-9-11 14:11:00

钛媒体APP注：城门失火，殃及池鱼。长租公寓品牌蛋壳的“爆雷”也牵连到与之绑定“租金贷”的微众银行。
继12月2日晚，微众银行公告将给予蛋壳租户剩余贷款本金将免息延期至2023年12月31日，12月4日中午，微众银行给出了最新的解决方案。
根据最新公告显示，蛋壳租金贷客户在退租后，与微众银行签署协议，将退租后蛋壳公寓所欠客户的预付租金，用于抵偿客户在微众银行的贷款，此后，银行结清该笔贷款。
微众银行接连调整租金贷处置方案
继承诺免息延期三年之后，微众银行再次调整了权益保护方案，蛋壳租金贷客户或将无需继续还贷。
12月4日下午，微众银行再次针对蛋壳公寓租金贷客户发布公告，称已经研究制定出合法合规的方案，可以实现即使蛋壳租金贷客户不继续还贷，仍能结清贷款。
根据解决方案显示，蛋壳租金贷客户在退租后，与微众银行签署协议，将退租后蛋壳公寓所欠客户的预付租金，用于抵偿客户在微众银行的贷款，此后，银行结清该笔贷款。
微众银行称上述方案诸多工作需多方协作，将在12月31日前开放客户办理。在此之前，将执行不催收、不扣款、不计息、不影响信用记录的措施。
长租公寓频爆雷，引发监管关注，微众银行紧急调整租金贷方案

根据此前公告披露，截止12月1日，有16万多蛋壳公寓客户在微众银行办理了租金贷业务。对受到蛋壳公寓暴雷影响的客户，剩余贷款本金将免息延期至2023年12月31日。
事实上，自蛋壳公寓爆雷以来，作为租房消费贷款的资金方，微众银行一直处于争议之中。
近日，有报道指出微众银行以“版本升级”为由修改了电子合同，删去了如果租户提前退租，由蛋壳公寓将剩余租金直接返还给微众银行的约定。
在12月2日晚间的回应中，微众银行也对这一说法作出了澄清。
微众表示此消息与事实严重不符，实际情况是微众依据之前客户退租实际操作流程，将上述条款增加到新版合同（V2.7及以上版本）中，并没有改变客户的任何权利义务和债权债务关系。
此外，微众银行表示，部分观点认为微众应该免除全部客户贷款，微众对此表示，根据《商业银行法》和《贷款通则》等相关规定，微众银行作为商业银行无权豁免贷款，但微众会尽全力保护客户合法权益。
长租公寓频爆雷，引发监管关注，微众银行紧急调整租金贷方案

何谓“租金贷”？
微众银行的最新公告与此前相比，看似有所“让步”，但实际上微众银行在爆雷之前是“租金贷”的受益者。作为蛋壳、自如“租金贷”的合作方，微众银行提供给“租金贷”的贷款利率在10%左右，如此高的收益率对于微众银行而言是丰厚的。
不过随着蛋壳的“爆雷”，微众银行也深受其害。为何蛋壳爆雷会引发一连串事故？首先我们需要来了解一下租金贷。
所谓租金贷，即租客通过贷款租房，这是长租公寓的核心运营逻辑。长租公司与租客签合同的时候，往往会让租客以较为便宜的价格一次性付清一年份租金，如果租客囊中羞涩的话，他们会通过合作的金融机构申请每月分期贷款。
合同签订后，金融平台就会一次性将租客合同期内的所有租金支付给公寓方。反过来，租客则可以按月或者按季度把租金支付给金融平台进行还款。
对于租客来说，长租公寓是以年为单位收取费用，但对于房东而言，依然是按月缴纳房租，一来一回之下，一个无形的资金池就形成了，这个未经严格监管的资金池既成为了长租公寓未来大规模扩张的资本，也带来的严重的金融风险，为“暴雷”埋下了隐患。
一方面，长租公寓在高速扩张期间为抢购高端房源，往往会向房东提出高于平均市场价的租金，最后通过廉价租金获取大量客户，借扩张规模来弥补现金流的缺乏，这也是大多数长租公寓的发展道路，实际上是拆东墙补西墙。
在这种情况下，一旦市场出现波动，例如扩张不顺利，入住率不及预期、或者有突然有大量租客退房等情况出现，长租公寓就会面临资金链断裂的风险。
另一方面，由于资金缺乏监管，还会有一些长租公寓并不会将资金用作市场扩张，反而是为了追求更高投资回报率将资金投入到股市或者其他资本市场，而这样做，也进一步增加了资金亏损的风险。
纵观蛋壳的财报，我们可以发现，从创立至今，蛋壳公寓一直都未能盈利。财报披露，蛋壳公寓在2017、2018和2019年分别净亏损2.715亿元、13.697亿元和34.372亿元，同时，经营活动产生的现金流量分别为-1.146亿元、-1.162亿元和-11.912亿元。截至2019年末，蛋壳公寓资产负债率为95.7%，同比上升13%。
2020年第一季度，蛋壳公寓营收为19.396亿元，同比增长62.5%；净亏损12.344亿元（2019年为8.162亿元），净亏损同比扩大。经调整后净亏损为9.789亿元，上年同期为7.991亿元。
若从2017年算起，至2020年第一季度，蛋壳已累计亏损63.13亿元。
由此可以看出，蛋壳的爆雷，实际上是一个长期累积，并非偶然。
长租公寓风险引发监管关注
近两年，涉及上百家长租公寓的爆雷事件，近期达到了一个高峰。根据《财经》杂志的统计，仅从今年7月到9月，国内“爆雷”的长租公寓企业就达到了二十余家，进入深秋之后，这股“爆雷风潮”已经愈演愈烈。
今年10月份开始，蛋壳公寓出现资金链危机，蛋壳公寓爆雷后，把租赁矛盾留给了房东和租客。新华社对此发表评论称“绝不能让“割韭菜者”一跑了之！”
文章称，2018年至今，长租公寓已陆续“爆雷”超过170家，平台一旦“爆雷”，高管只需圈钱跑路玩失踪即可，“资本盛宴”后的残羹冷炙几乎全由房东和租客等自行消化。
而上市背后的风投机构、公司高管赚得盆满钵满。呼吁相关部门必须切实履行协同监管责任，在规范发展上下足功夫，遏制不法冲动、打击犯罪行为。
蛋壳公寓危机发酵之时，监管方也曾发出回应。11月17日，深圳市住建局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》。《通知》多处内容直击长租公寓的“痛点”，提出住房租赁企业不得通过“高进低出”、“长收短付”等方式，哄抬租赁价格、加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益等内容。
11月19日消息，北京住建委称已针对蛋壳公寓成立专办小组，希望能平稳解决此事，后续处理方案会及时公布。此后，陆续传出将被安排接盘等消息，一度引发股价波动。不过，目前仍未出现接盘方。
12月4日，国新办举行新闻发布会，介绍2020年全国“宪法宣传周”活动安排及“七五”普法工作有关情况。发布会上，最高法副院长、二级大法官杨万明答记者问时，对长租公寓品牌蛋壳公寓爆雷事件进行了回应。
杨万明表示，他也注意到了有关媒体对这个事件的报道。目前有关地方和部门正在依法依规进行处理。“这个事如果形成案件进入司法程序的话，人民法院将严格依法进行审理，以事实为根据，以法律为准绳，依法保护公民、法人的合法权益。”
（钛媒体APP综合自证券时报、雷锋网、科技金融在线、环球老虎财经）