平安、招联都参与的“业主贷”，能否成为“房抵贷”平台的出路？

爱卡网小编 · 发表于 2022-9-3 18:05:00

创作者: 麻袋理财研究所南路|王诗强
金评媒（http://www.jpm.cn）创刊词：安全、招联都参加的业主贷，如何在房抵贷争议后成为消金平台上的唐僧肉？
近年来房地产调控维持髙压，管控对银行贷款业务资金流入核查严格，涉房借款治理整顿清除。继互金平台房抵贷全方位暂停以后，最近甚至还有金融机构中止房抵贷业务流程。但市场上依然有一种“买了房子就贷”商品，这种产品别名“业主贷”。
一、业主贷介绍
市场中应对有房地产人群信贷产品，分成房屋抵押贷款和贷款无抵押。
“业主贷”是业界别名，也称为“物业管理贷”，是组织对于有房地产或住房贷款群体而发布的一款不用抵押和担保的纯信用类贷款商品。
信贷产品因为是组织自主界定及取名，许多机构“业主贷”、“物业管理贷”中还划分为质押和贷款无抵押二种，光看名字不要看产品及服务非常容易搞混。招行以前推出“买了房子就贷”商品，与现在市面上贷款无抵押的业主贷商品宣传标语看上去很像，实际上是一款按揭贷款住宅二次抵押贷款商品。
业主贷名义上“买了房子就贷”，但这种产品不用房屋抵押贷款，资金流入往往也明文规定不可用以房屋交易。麻袋理财研究所觉得，业主贷与大额度的房屋抵押贷款项目有压根差别，事实上归属于中等水平金额的贷款无抵押小额借款。
1、业主贷和房抵贷四大差别：
1）贷款无抵押。
2）限期短。业主贷限期一般为1-3年，而房抵贷最多可达30年。
3）利息高。业主贷属贷款无抵押银行信贷，标价比较高。如中信“业主贷”月利率达1.45%，而中信银行银行房抵贷月利率仅是0.75%。
4）信用额度低。业主贷信用额度远远低于房抵贷，最高额度一般在二三十万元，归属于中等水平信用额度银行信贷。
2、与月供贷的差别
对于有房贷的目标客户，以前还有一类无抵押信用贷款商品比较时兴，即“月供贷”。月供贷是根据贷款人目前月供开展的一款贷款无抵押，本产品主要是针对已经在银行申请按揭贷款或抵押借款的屋主或司机。
麻袋理财研究所觉得，月供贷有别于业主贷的特点是信用额度与月供额度相对高度挂勾，最大做到住房贷款月供的45倍，远高于业主贷。
月供贷由于这一特点，老早就被称之为能帮助房屋交易杠杆炒股的“涉房”产品类别之一。因为管控工作压力，给予这种产品的中介机构越来越低，以后可能慢慢被别的贷款无抵押贷款产品替代或是脱胎换骨。比如平安银行官网并没有月供贷商品，但贷款人给予住房贷款原材料批核得话，具体可以通过贷款无抵押银行信贷的“新一贷”商品做，最高额度50万。
二、在机构产品构造中定位
当个人贷款销售市场逐渐遮盖长尾市场时，应对大量个人客户，许多个人贷款组织根据给予标准化产品来提升运营效率。但是随着市场不断地完善及其数据技术的稳定发展，互联网技术端“定向推广”的特点慢慢反映，毕竟不同目标客户的关键所在消费是个性化的，管理模式也已经从“以商品为核心”向“客户至上”变化，针对不同客户群的客户满意度不断完善产品矩阵，在信贷产品上为用户提供多种多样信用额度、多种多样限期、多种多样贷款还款方式的挑选。
目前市面上关键组织逐渐根据不同的客户群来产品设计，以不同商品来遮盖多种多样客户群。在其中对于有的房产客户群，带来了房产抵押借款和贷款无抵押银行信贷两种形式挑选，即房抵贷和业主贷。
有的房产客户群有几大优点：1、平稳 2、有个人信用记录 3、有授信额度参照 4、有资金证明
这种目标客户在客户群广泛精准定位相对较低的P2P、小额贷款公司等机构里是客户群构造金字塔的高层。
麻袋理财研究所发觉，这并没影响各种各样机构定价策略。比如中信的业主贷商品显著标价高过房抵贷，与小额贷、P2P没有明显价格的优势。从定价策略可以看出，业主贷做为贷款无抵押贷款产品，在机构产品矩阵中仍是高标价、高利润产品。但贷款无抵押产品矩阵中，业主贷面向高品质客户群的高端品牌。
小额贷款公司、P2P发布业主贷的目的是为了遮盖买了房子、住房贷款群体，但是并没有为了能扩张对高端客户遮盖而减少业主贷定价策略，金融机构都没有刻意营销推广业主贷商品。
三、业主贷的市场格局
麻袋理财研究所根据市场调查看到，业主贷商品主要是由小额贷款公司、P2P给予，银行业、金融公司进行该类业务偏少，可能和管控髙压相关。但不少金融机构根据丰富多彩别的贷款无抵押贷款产品的批核标准，事实上也在做业主贷业务流程，如平安。
金融机构“涉房”业务流程最积极主动的是中信，有着全面的房产抵押、贷款无抵押产品系列，在其中较激进的房抵贷商品现在开始收拢，如减少贷款年限、限定地域等。业主贷定价策略比较高，具体利率与非银机构对比从未有过优点。
业主贷商品遭遇金融机构对于住房贷款客户群的消费贷款商品强烈的市场竞争。这种产品标价变低，信用额度与业主贷非常，资金流入金融机构并不严格监管。而且金融机构广泛积极主动对于已办理房贷业务流程的用户钻石展位，对消费者有很高的诱惑力。也正是因为这种产品市场风险不太高，而对“涉房”商品有极强的代替性，因此现在银行并不是进行业主贷业务流程。
小额贷款公司中专精特新有着小额贷款公司中全面的产品系列，遮盖各种群体。专精特新副总裁兼首席产品官倪荣庆曾表露，贷款无抵押、网络借贷平台与有抵押借款比例大致为4：3：3。换句话说，专精特新以贷款无抵押中额信贷产品为主导，占比较高达40%。专精特新贷款无抵押针对不同的申请资格又分薪酬贷、业主贷、人寿保险贷、车主贷等分类商品，在其中业主贷批核标准最大，覆盖有租客群更为高档。进一步划分为“优住房贷款”、“业主贷”，各自遮盖有贷款房、买了房子无按揭贷款的客户群。2017年底，专精特新忽然公布中止的房抵类借款宅e贷，至今仍然在处于全方位脱机工作。那样包含业主贷等在内的中等水平信用额度贷款无抵押业务流程占有率和必要性进一步提升。
金融公司招联产品特点取决于随借随还贷款按日计算利息。是本次调查中发现的唯一营销推广业主贷的中介机构，信用额度、年利率较集团旗下其他品牌占优势。招联想要通过商品来遮盖有房贷的更高档客户群，有客户群移位的用意。
P2P等其他具有组织进行业主贷业务比较多，但通常是原先房抵贷为主营产品的中介机构。在房抵贷商品受到限制后，转型的关键方位就是针对买了房子、住房贷款目标客户的无担保无抵押小额借款业务流程，便于充分发挥原有客户群优点。比如捷越联合、房速贷。
四、非具有组织进行业主贷业务流程的价值
组织再决定是否进行新业务原则就是“对里填补提供空缺，对外开放达到市场的需求”。麻袋理财研究所觉得，业主贷做为面对买了房子人群贷款无抵押中等水平信用额度贷款产品，非具有组织的价值通常是二点：
1、房抵类网贷机构的变革大方向
在网络贷款单笔限额和房地产调控双向限定下，网贷机构已无法进行房抵类业务流程，原先以这类业务流程为主体的服务平台务必转型发展。由于原有客户群优点，发布业主贷业务流程是非常好的转型发展方位，能够迅速弥补提供空缺。
2、客户群移位，遮盖高品质客户群
调查发觉，除开转型的房抵贷服务平台之外，非具有组织过去较难得少有对于买了房子、住房贷款客户群的商品。原因是这种高端客户是商业银行的客户群，非具有机构在资本成本、知名品牌上都无法市场竞争，与此同时新产品的标价不太高，营运能力比不上小额贷商品。随之领域慢慢迈向规范化发展趋势，一些有资本成本竞争力的具有组织试着根据商品来遮盖高品质客户群，从银行不够重视的行业分到生日蛋糕。这会对有资本低成本优势、风险控制高品质却依然没有遮盖有房地产高品质客户群非具有组织而言，有一定启迪。
五、业主贷“涉房”风险防控
近些年，管控始终保持髙压，避免违反规定资金净流入房地产业，各种各样“涉房”信贷产品及很有可能因涉嫌的房产商品都是有监管风险。
在其中借贷平台遭遇网贷监管超大金额标限定、房地产调控加仓的多重限定，房屋抵押贷款产品早已渐渐消失。2017年9月司法部印发的《关于公证执业“五不准”的通知》，并没有消费金融牌照的住房贷款组织无法申请办理房屋抵押公证，非具有组织被移出房抵贷销售市场。
管控髙压蔓延至具有组织。2017年底，专精特新中止房抵贷商品，2018年初，中信中止北京市房抵贷商品。
贷款无抵押贷款产品也不能幸免，以前最流行的月供贷，因为与住房贷款相对高度有关而渐渐消失或是脱胎换骨。
业主贷商品虽然与房地产关联系数不太高，但是因为没有限制资金流入，依然存在监管风险。现阶段关键机构在设计产品里的关键预防方式如下所示：
1、减少限期
业主贷商品限期多见3年之内，不适宜投资房产。
2、减少信用额度
信用额度多的是20万以内，不适宜投资房产。
3、提升标价
商业银行的业主贷定价策略高，提升投资房产资本成本。
4、脱胎换骨
比如平安 “新一贷”商品，看起来普通贷款无抵押贷款产品，根据丰富多彩批核标准，贷款人给予住房贷款原材料，事实上能变身为业主贷、月供贷。
5、限定流入
现阶段商业银行的业主贷商品大部分归为消费贷款，要求资产不能用以房地产，但是和消费贷款不一样，并不能实际上监管资金流入，比如给予交易税票。
6、限定商品地区
各关键机构业主贷商品广泛并不是全国范围营销推广，有商品地区限制，也有风险控制层面考虑。
六、总结归纳及提议
1、对来非具有组织而言，进行业主贷能遮盖高品质客户群，做到客户群移位效果。
2、设计产品提议参照专精特新，对买了房子、住房贷款客户群进一步细分化。
3、提议进行该类业务流程采取有效措施逃避“涉房”风险性，可借鉴的方法有平安的“新一贷”。
（编写：郑惠敏）
麻袋理财研究所南路|王诗强
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