起底经营贷：几千元成为公司股东，房子都能垫资买

爱卡网小编 · 发表于 2022-8-22 17:35:00

几千元成为公司股东，房子都能垫资买
  房抵经营贷利率虽低，但想要顺利拿到这笔钱，贷款申请人需要在北京有一家公司和一套住宅。如何把申请人包装成为合规对象，就是金融中介公司施展“魔法”的时候了。
  北京一家金融中介公司的业务员张扬道出了方法，他说：“如果您没有公司，我们有两种方式可以办理，一种是帮助您收购一家公司，成为公司法定代表人，另一种是找一家公司把您加为股东。”
  这两种方式有何不同？张扬对中新经纬客户端称，如果收购一家公司，客户成为这家公司的法定代表人，需要去工商部门办理变更手续，在银行开户以及提供流水等多种资料，从收购公司到最后贷款放款，办理周期在一个半月到两个月左右，手续费约12000元。
  “第二种方式我们会把公司的营业执照拿过来，用完就还给对方了，对别人的公司也没有影响，只是需要付8000元费用。这种办理周期快，大约两周左右可以办完。”张扬说。
  郭亮是另一家金融中介公司的业务员，他给出的方案与张扬类似，购买公司的费用在8000元-10000元。公司完成过户后，郭亮会为客户名下这家空壳公司刷银行流水和做一些虚假材料，一切完成后，再拿着公司的营业执照、公司章程，客户的身份证件、房屋不动产登记证、购房合同等材料去匹配合适的银行。银行根据客户名下房屋评估值的7成进行放贷，利率依据公司及客户的信用确定。
  除了帮客户收购公司或搞定股东资质收取一定费用外，金融中介还会收取贷款总额1%-2%左右的服务费。以300万元的贷款额为例，整体的费用在6-7万元。但在不少买房人看来，花几万元，就能节省几十万甚至上百万的利息，这是一门稳赚不赔的买卖。
  如果贷款申请人连房子都没有，一些金融中介公司甚至还向客户提供垫资用于购房，等房屋过户后，迅速向银行申请抵押经营贷，再将资金归还金融中介公司。李铭称，他们与一些信托公司有合作，客户可以向他们借款买房，利息按日计算，等经营贷的资金到账，再将钱归还信托公司。
  “垫资借款，会去公证处做公证，客户也需要压一些个人证件在信托公司，毕竟这是一笔不少的资金。”李铭也提醒，一般来说，这笔钱利息比较高，客户需要迅速走完过户、贷款的全部流程，不然利息损失太大。
  部分银行上调利率，严格贷款资质审核
  房抵经营贷违规流入楼市，曾在深圳、上海等地引起较多关注，北京则在近日给这场狂欢盛宴浇上了一盆冷水。1月30日，北京银保监局发布消息称，要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查。同时，北京银保监局已会同人民银行营业管理部、北京市住建委等部门组建联合工作组，将于近日赴银行机构开展专项核查。
  “现在是敏感期，得面谈。去年下半年有3.85%的经营贷产品，现在有的银行将利率上调到4%-5%了。”张扬称，不仅利率上调，对于客户的资质审查也更为严格，“之前新公司、新加入股东都可以做，最近有的银行提高门槛，比如新加入股东要满半年，才能申请经营贷。”
  中新经纬记者以贷款人身份咨询了北京十余家银行，摸底经营贷的最新情况。相较而言，几大国有银行对贷款企业和个人的资质要求一直都比较高，如今利率暂未变动。
  工商银行西城区某支行信贷部经理表示，公司须成立一年以上，并且在正常经营，如果是股东申请，则须成为股东半年以上，贷款利率最低达3.65%，最长可贷款10年。中国银行西城区某支行个贷经理表示，该行要求公司经营两年以上，借款人是股东之一，持股需5%以上。
  “我行要求公司成立两年以上，公司股东也要求两年以上，并且要求有资金流水，公司需出具同意经营收入偿还个人贷款的证明，占股总计超过50%以上股东提供担保才能贷款，并且我们只做1年期，贷款利率为3.85%。”农业银行东城区某支行个贷经理多次强调，客户必须确有真实经营，确有真实需求才能贷款。
  不过，部分股份制银行近日已将经营贷贷款门槛和利率调高。广发银行某支行贷款经理表示，此前优质客户可以做到3.85%，但现在基本上调至4.15%-5.25%。浦发银行的一位个贷经理说：“最近利率上调了10个基点，并且要审核经营性流水，贷款金额是经营性流水的30%-40%。”
  “去年利率比较低，在3.6%-3.8%，今年最新的贷款要求还没下来，但肯定不能按去年的走了，利率会上调、总体额度也会控制，审批可能也更为严格。”中信银行一位个贷经理称，公司必须真实经营，只有一个空壳公司，没有经营痕迹不行。
  光大银行个贷经理对中新经纬记者表示，新注册的公司最近不能做了，新加入股东、新房本还可以做，但定价上有差别，有一款产品可贷款20年，年利率4.8%，还款方式是按月付息，每年归还一次二十分之一的本金。但他强调，现在对贷款用途查得很严，银行会进行贷款监督支付，也就是会监督资金是否流向真实的交易对手方。
  此外，民生银行、兴业银行西城区的支行贷款经理均称，他们的经营贷利率近期没有变化，平安银行的客服人员称，利率无变动。民生银行、兴业银行要求申请企业注册时间超过2年，平安银行要求1年以上，都有一定的银行流水要求。
  但李铭却说：“你去问银行，肯定会要求真实经营，这就是我们存在的价值。”
  消费贷被盯上，多头授信金额高至百万
  尽管“经营贷”的口子正在收紧，但在“利差”的诱惑下，仍有人选择消费贷等利率较低的贷款产品，置换房贷。
  家住北京的孙萌正在经历“卖一买一”，2020年12月，她刚把一套自住房卖掉，紧接着又购入一套改善型住房。“这套房子卖了280万，我看中的房子总价440万，但由于这套房子‘满二唯一’，为节省税费被迫提高了首付。”孙萌告诉中新经纬客户端，她向亲戚朋友借了50万，将首付提高至380万，之后申请了60万元房贷。

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