蛋壳碎了一地，是谁在裸泳？

爱卡网小编 · 发表于 2022-8-8 14:40:00

　　2020年最大的事情就是疫情，疫情影响之大，威力之猛，不断重塑你我的生活，也在重塑着世界的方方面面。疫情可谓是放大镜，疫情之下，才发现各种花式裸泳者，好不热闹。最近传言濒临破产、将要暴雷的蛋壳公寓，就是泳姿最夺人眼球的那个仔。
　　生逢其时，长租公寓横空出世
　　伟大的人物需要伟大的时代来衬托，长租公寓的横空出世也是坐拥天时、地利、资和，方能吸收资本和利欲之精华，一出世即非寻常，一出手便显不同。
　　天时
　　在城市化进程中，大批的农民离开农田，大批的年轻人背井离乡，进入大城市，成了资本食利的螺丝钉，养家糊口，发光发热。这其中，造就了一个个千万级大城市，成了无数“打工人”离不开又留不下的“家”。
　　在经过反复的楼市调控之后，决策者将目光移向了住房租赁市场。早在2015年，国家就开始大力支持住房租租赁市场，中央经济工作会议中多次强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”、“要发展住房租赁市场特别是长期租赁”。长租公寓也就呼之欲出了。
　　地利
　　由于虹吸效应，东南沿海经济带大量的工作岗位，吸引了大批的“打工人”，但城市的配套设施无法消化这膨胀的人口，广大的“打工者”经历着，或者正在经历着地下室格子间、农民房“握手楼”、工作在二环，生活在六环的“折叠世界”，还要不时忍受房东逢年过节的“涨租”彩蛋，往往是工资未动，涨租先行。相比房租的节节攀升，居住条件对“普通打工人”来讲，就是一些“小问题”。
　　但对于大量的“白领打工人”来讲，居住的舒适也是不容忽视的“大问题”。集中式长租公寓正是瞄准“白领打工”群体的喜好，大打品牌化运营、拎包入住等广告，虽然租金也相较更高，往往是普通住宅租金的1.5倍以上。但“无押金即可入住”、“为毕业生减轻负担”等宣传加持，让年轻的“打工人”“自愿入瓮”。
　　资和
　　政策的支持，海量的消费群体，怎么看都是资本市场的宠儿，再加上资本运作，一场资本的盛宴已经准备完毕，请君入瓮。这里的资本运作，主要是“租金贷”。
　　“租金贷”
　　我们以一个例子：狗剩有套住房，想要出租，蛋壳公寓找到狗剩，以高于市场行情20%的价格，与狗剩签订代理合同，期限为3年，每季度支付租金。狗蛋大学刚毕业，在蛋市找到人生第一份工作，经过一番寻找，选定了蛋壳公寓，想要租1年。然后在蛋壳公寓工作人员的指引下，狗蛋签订租房合同的同时，与某金融机构签订了个人信贷合同，由金融机构一次性将租期内的全部或部分租金支付给蛋壳公寓。
　　故事的结局就是：狗剩把房子顺利出租出去，租金高于行情20%，每季度等着收租。狗蛋租到了自己想要的公寓，只是每个月要向某金融机构还贷。某金融公司顺利完成一项贷款业务，每个月坐等收取贷款及利息。蛋壳公寓顺利帮狗剩把房子出租，拿到中介费，还顺便拿到了以狗蛋名义申请的1年期租金贷款，按约定，它需要按季度将房租付给狗剩。
　　剧本的打开方式本来是各司其职，狗蛋照常还贷，金融机构照常收息，蛋壳公寓照常付房租，狗剩照常收租。但蛋壳公寓不这样认为……
　　房源为上，长租公寓迎来大混战
　　毕竟市场不是一个资本的市场，某壳、某巢、某穴等长租公寓为了抢占房源，使出了十八般武艺。
　　据文章《资本盯上租房，要吸干年轻人的血吧》介绍，一个房东自己发帖称，自家天通苑的120平米三居要出租，心理预期价位是7500元/月，到链家自如和蛋壳公寓两家公司询问后，经过几次加价，最终蛋壳给到10800元/月的价格，付11个月。这样的“奇遇”，让房东自己都感觉“活久见”。
　　可能有人就问了，像这样收房，长租公寓能盈利吗?在回答这个问题之前，我们先思考一下像这样收房，长租公寓哪里来钱呢?
　　“资金池”和融资
　　熟悉当年网约车、外卖、共享单车的朋友，自然而然会想到，长租公寓抢房源大战，也意味着抢占市场，排除竞争，最终形成垄断地位，好回过头来慢慢割韭菜。甚至套路都似曾相识，不过相较共享单车区区百元押金，“租金贷”则更为隐蔽。
　　我们回到前面的故事中：蛋壳长租公寓吸收了租户的信用贷之后，形成了体量非常可观的“资金池”，一方面用现有租户的信用贷不断扩充房源，抢占市场，另一方面用“新入瓮”租户的信用贷补前面的窟窿，玩起了“拆东墙、补西墙”的资本游戏。此时社会资本源源不断注入，资本泡沫不断膨胀，资本在此期间挣的盆满钵满。
　　以蛋壳长租公寓为例，自2017年3月以来，不到4年的时间里，蛋壳完成了7轮融资，背后不乏愉悦资本、高榕资本、老虎环球基金、春华资本、CMC资本、蚂蚁金服等投资机构。
　　2020年1月17日，蛋壳公寓正式登陆纽交所，发行价定为13.5美元，股票代码为“DNK”。每一个创业公司都有上市的梦想，蛋壳公寓做到了，倒在它前面的瑞幸咖啡也做到了，唯一坚挺不倒的是一茬又一茬的“韭菜”股民。
　　“ABS”融资之路
　　“ABS”简单来说就是将长租公寓租金项目打包成为金融产品，出卖给社会投资者，“长租公寓+ABS”能顺利实现杠杆加持，短时间撬动上亿元的资金，而“资金池”的顺利运转，仅仅依靠租户每个月按时还贷。
　　同样做长租公寓的自如，早在2017年就发行了国内首单租房市场消费分期类ABS“自如1号ABS”，按照计划自如1号ABS、自如2号ABS共发行25亿元。
　　2018年4月25日，证监会、住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，表示将重点支持有不动产物业作为底层资产的住房租赁企业发行资产证券化产品。
　　但好在蛋壳、自如这种长租公寓，不持有物业，无法做抵押贷款，仅以应收租金为底层资产，“ABS”融资之路并不顺畅。这也是广大投资者之幸了。
　　资本玩火，暴雷之声不绝于耳
　　基于前面的分析，长租公寓诞生伊始，就是资本的游戏，有玩火的，就有被火烧的那天，只是时间早晚罢了。自2018年以来，长租公寓陆续“爆雷”逾百家。也有出局人不愿意“掩耳盗铃”，早在2018年，景晖智库首席经济学家、原我爱我家副总裁胡景晖即表示，长租公寓爆仓比P2P暴雷更危险。
　　疫情之下，大玩家亦朝不保夕
　　前期出局的各类玩家，要么体量太小，要么资本不足，经过残酷的竞争，蛋壳挺了过来，并顺利在纽交所上市，为投资者博得满堂彩。但2020年疫情大棒一喝，资本也早已吓出了原型。在2020年的疫情之年，公开信息显示，年内长租公寓企业爆雷数量已有40多家。
　　蛋壳的资金主要三部分，租金收入、租金贷以及附加服务，而其中租金贷占总租金收入将近70%。在今年疫情的影响下，租客大量减少，租金拖欠，直接导致“资金池”入不敷出，各大长租公寓为保持出租率，被迫降低租金，也让前期高价并入房源而导致的消化不良，病态凸显。
　　此次蛋壳被传破产、甚至资金链断裂，濒临“暴雷”，也是资本引火上身的“应有之意”。受前述影响，目前蛋壳公寓股价仅为3.4美元/股，总市值为6.22亿美元，缩水3/4。
　　长租公寓的“暴雷”是投资者剧本已经写明了的，这些聪明的投资者秉着“人不为我，天诛地灭”的本性，早已玩熟了“金蝉脱壳”、“偷梁换柱”的把戏，将风险转移给社会，转移给租客、供应商，甚至房东。
　　城市，无处安放的“打工人”
　　故事里的狗蛋，一开始就被“忽悠”，签了信用贷。在长租公寓“暴雷”后，又逼上了绝路：一面被房东“棍棒相持”，狼狈赶出，一面又要继续还贷，否则背上“个人征信”污点。
　　其实，在长租公寓没有“暴雷”之前，广大的租客从来就是处于被压榨、被割韭菜的地位。不断爆出的长租公寓哄抬房租、不退押金、强制贷款付租金、暗藏摄像头丑闻，各大公寓将刚装修好、甲醛超标的房屋出租回笼资金，导致租客健康受损，甚至出现白血病。一波未平一波又起，资本盛宴好不热闹。
　　此次蛋壳“暴雷”，受害最深的，还是“打工人”。据报道，有的租客半夜被房东赶出，只能在麦当劳里抹眼泪;有的租客选择跳楼，有的租客选择烧房子;当然大部分的租客没得选择……
　　“一本正经”的金融公司
　　金融公司在这场资本游戏中，是个幕后玩家，输赢通吃。“暴雷”前稳收个人信贷本息，动辄上亿的资本杠杆，为抢占房源煽风点火。像“ABS”融资，耍一套“乾坤大挪移”，瞬间把风险转移给社会投资者。“暴雷”后，赶紧抬出“合法合规”的大匾，明哲保身。
　　此次与蛋壳合作的金融机构“微众银行”，在12月2日，在其官方服务号上发布了贷款偿还方案，对所有受蛋壳公寓事件影响的租户，其贷款本金免息延期至2023年底，在此之前不扣款、不计息、不影响征信。
　　“打工人”是免了征信影响的大棒，但“欠的钱迟早是要还的”。微众银行的营生都是在阳光底下做的，阴影处的勾当当然无微众银行之名，却难逃微众银行之实。我们也无法禁止微众银行找无数个讨债公司(甚至是地痞流氓者)，用短信、电话轰炸，甚至各种软暴力逼人还贷。
　　裸泳的还有小河虾
　　大资本的饕餮大宴，小资本跟在屁股后面也可以喝点汤汤水水。但碰上“蛋壳”这样的贪心“裸男”，小河虾们的日子也不好过。
　　围绕长租公寓，涉及书桌、衣柜等家具家私供应、保洁、装修服务等，蛋壳借着自己的优势地位，在寻找供应商时，专门找中小企业下手，因为中小企业能够接受更低的价格，并容忍蛋壳欠账。蛋壳在签订的合同中将到账期延长到2个月，实际拖欠更久。
　　扰了房东的“收租梦”
　　此次“暴雷”，对于房东的影响，相对来说是比较小的，毕竟“赔了几个月的租金”，房子还是在的。但夺人之食、挡人钱财是万万不可的，房东也断然不能接受租客“白嫖”。尽管有地方政府表示：“根据合同相对性原则，对于租客有证据证明仍在合约期内，且已向长租公寓企业支付租金的，房东不得采取断水、断电、换门锁等方式，干扰、影响、驱赶租客。”
　　但房东是不管你这套的，该赶的要赶，甚至是半夜，刻不容缓。有的地方政府又表示：“对于被房东驱赶的情况，租客应当出示相关合同及付费凭证与房东协商，是否能各退一步，平稳过渡。协商不成的，可以通过向公安机关反映或向街道申请调解等合法渠道寻求帮助、或通过法律途径来维护自己的合法权益。”
　　当然，能否调解成功，我们尚且不知，不过即使调解成功，租金还是要付的。但同时基于公司法人人格独立原理，蛋壳公司完全可以申请破产，一破了之，至于债权人能分多少，我们也不得而知了。
　　不是结局的结局
　　故事中的狗剩还可以继续做着“收租梦”，金融公司继续干着合法合规的营生，资本的触角可以继续渗透“打工人”狗蛋的衣食住行、吃喝拉撒、生老病死，而我们的“打工人”狗蛋也将继续生存下去，继续面临“996”，继续面临“被裁员”……

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