“租房贷”，中介的财神、租客的坑？

爱卡网小编 · 发表于 2022-7-23 11:40:00

昊园恒业办公场所早已人去楼空，房屋租赁合同和退租交接表随意散落在地面和桌子上。
“我都已经退房了，现在还得还贷款”
“租房贷”，中介的财神、租客的坑？
北京市朝阳区财满街财经中心东区8号楼的第5层、第7层、第9层如今现已人去楼空，这条寓意“招财进宝”的街道，并没有给入驻的长租公寓品牌商北京昊园恒业房地产经纪有限公司(以下简称为“昊园恒业”)带来想象中的财运。近一段时间，昊园恒业资金链的断裂引发了连锁的“爆仓”现象，引发媒体关注。
10月末以来，“王四会还钱”成了财满街住客耳熟能详的一句话。王四会是昊园恒业的法定代表人，他还欠着昊园恒业员工4个月的薪水、房东半年的租金、租客一年的“租房贷”。“苦主”们想让他现身给个说法，至今未果。
昊园恒业的“爆仓”再次将长租公寓“租房贷”模式推向舆论的风口浪尖。一只手撮合房东和租客，另一只手用租客的信用向银行或其他借贷平台贷款，再用贷得的资金疯狂扩张，这种“无本万利”的生意能加速品牌商资金的回笼以及市场的扩张，但对租客来说，其中的风险却十分巨大。
当杠杆开始撬动房租，如何避免“租房贷”成为“中介的财神、租客的坑”就成了一道必答题。
长租公寓员工：真没想到客户的下场就是我们的下场
长期以来，昊园恒业的租客们都是通过一家名为“元宝e家”的消费金融公司一次性把租金付给昊园恒业，再每月通过还贷的方式将房租交给“元宝e家”。随着昊园恒业资金链的断裂，租客不仅拿不到先行支付的押金，还要每月按时向“元宝e家”还钱，房东则因收不到昊园恒业应付的租金而开始“赶人”。
11月13日，中国青年报·中青在线记者来到昊园恒业的办公地点，桌椅横七竖八地倒在地上，各种报账单、租户个人信息表等资料撒落一地。不时有维权者骂骂咧咧地穿梭于各个办公室之间，出门时，顺带捎上一些靠枕、坐垫等小玩意儿来“弥补损失”。
一些被拖欠薪水的员工还准备去把公司配到新装修房源里的空调等家电家具拆走变卖以弥补损失，“人都跑了，我该咋办？”
“业主、租客这几天都来找我们算账。真没想到客户的下场就是我们的下场，真不应该做缺德的事，为了几千块钱。”员工张丽(化名)忍不住，眼泪一直在往下掉，从7月至今，她没领到一分钱薪水，“在北京这个地方，你想小半年没有拿到工资的话，要怎么生活？”旁边的同事补充道，泪水同样抑制不住地流下来。
来追要租金的房东李月(化名)刚从外地回到北京，昊园恒业已经拖欠她半年的租金了，“每次打电话都说再等等就有钱了，前几天突然联系不上了，我这才开始着急，才知道出了这么大问题”。她告诉中国青年报·中青在线记者，住在自己房子里的是3个刚毕业不久的年轻人，她也知道他们把房租给中介了，所以一直不好意思撵人，“但我确实没收到钱啊，再这样下去，只能赶他们走了，不能让他们一直白住啊。”
租客王月(化名)已经是第二次来财满街了，虽然已经对退租不抱希望，但她还是希望昊园恒业至少帮她解绑“元宝e家”的账号。
自从11月7日房东上门，说没有收到第四季度房租，准备“赶人”开始，王月的生活就陷入了一团糟，她一面请求房东多宽限几天，一面开始找新房，其间还不断收到“元宝e家”的催缴短信，“我都已经退房了，现在还得还贷款。”她感到愤怒又无奈，账号没解绑，不还贷款就会影响征信，对以后买房贷款、出国旅游等都会造成影响。
“本来，我都是抱着合同睡觉。但这两天我才明白过来，压根儿没用。”两个多月前，看到其他长租公寓品牌商“爆仓”的消息，王月还在朋友圈祈祷，希望昊园恒业一年内不要倒闭。如今，她只期盼着去往法院维权的路不那么难走。
十余家长租公寓品牌商先后“爆仓”的背后
冰冻三尺非一日之寒。昊园恒业的危机早有预兆，针对昊园恒业的维权事件，从2017年就已开始。根据天眼查信息显示，迄今为止，昊园恒业共涉及17项法律诉讼、191项工商局开出的行政处罚和两项经营异常风险。
今年3月，昊园恒业被北京市住建委曝光存在克扣租金押金、违规出租、未备案且未在注册地经营等问题；4月，昊园恒业又因占用、挪用或者拖延支付客户资金被北京工商行政管理局通州分局罚款3万元；8月，昊园恒业被列入“信用中国”发布的失信黑名单……
围绕着昊园恒业的争议长时间存在，但其却屡屡脱身，背后的资本力量功不可没。昊园恒业注册成立于2014年1月，2016年6月正式运营。据媒体报道，从2016年成立至今两年间，昊园恒业并购了至少52家中小中介公司。尤其在2017年，就并购了近20家行业品牌。公寓管理数量也从原来的5万余间，增加到7万间，在2017年年末房屋管理数量突破10万间。其在北京通州板块覆盖率达到70%，朝青板块覆盖率达到50%。
在其急剧扩张期，“元宝e家”为其提供了充足的“弹药”。王四会此前在接受媒体采访时表示，自2017年下半年与“元宝e家”合作起，“元宝e家”提供的资金约占整体资金的三成，这些钱也主要用来进一步收揽其他房源，扩张市场。昊园恒业这次资金链的断裂也和“元宝e家”突然断贷有关。
“长租公寓有很多资本涌入，但资本不能只为了赚钱，必须承担社会责任，如果资本挟持了许多企业，一定会跑偏。长租公寓‘爆仓’比P2P‘暴雷’更危险。”我爱我家原副总裁胡景辉的话言犹在耳，长租公寓品牌商却一家家踩了“雷”。
8月20日，杭州鼎家宣布破产，资本消费金融平台“爱上街”；10月，上海寓见“爆仓”，“元宝e家”是其合作的资本方；同样在10月，长沙咖菲猫被曝“踩雷”，背后有宜贷网“房乐分”等多家借贷平台的身影。截至目前，全国已有10余家长租公寓品牌商先后“爆仓”，原因都和“租房贷”沉淀下的资金池的使用有关。
由于收房成本高、租金回报周期长、缺乏造血能力等原因，长租公寓的营利模式一直是业内讨论的热点，在现阶段下，利用资本“跑马圈地”已经成为长租公寓品牌商的共识，但在扩张房源的过程中，就不可避免地存在房屋空置率过高以及资金链紧张的问题。第三方“租房贷”的杠杆效应更加剧了这种紧张，如何平衡成了关键。
如何管控长租公寓金融化带来的“资金池”风暴
“现在的长租公寓已经不是一个租赁企业，而是一个标准的‘金融企业’。”中原地产首席分析师张大伟直指问题的核心，长租公寓金融化带来的“资金池”成了风暴中心，“将房主的预期租金，通过平台项目转移到公司名下，实际控制人可以随意动用，这些金融工具带来的资金池最大风险是可以掩盖问题，向后端转移投资风险！”
张大伟指出，长租公寓是一个以时间为核心要素的期限套利游戏，装修、分租这些其实都只是资金池的补充。对于中介企业来说，长租公寓模式就是把原来简单的“中介费+差价”模式变成了投资，“爆仓”风险自然大了。
对于颇受争议的租房贷，张大伟认为“租房不应该有贷款”。“这与其他消费行为不一样，租房应该是和吃饭一样属于最底层消费，这不应该有任何信贷支持。”他认为，“租房贷”变相给了租赁加杠杆的机会和概率，要是能贷款，那么租赁就会被投资者利用。“过去租赁涨幅远远低于房价涨幅，原因是没法用杠杆，如果租房都要贷款，都有杠杆，那么未来租金很可能会出现大涨。”
从实际需求的角度，中联基金总经理何亮宇认为，刚毕业的年轻人拿不出钱来“押一付三”，“租房贷”满足了租客、公寓、房东的需求，有一定的市场。但他也承认其中存在一定的风险，需要对此类趸交租金强化监管。
“长租公寓一旦涉足金融业务，基本上就会出现很多新问题。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说，一方面，租客信用有可能被违规使用；另一方面，长租公寓把这些贷来的资金挪作其他用途的话，会面临很多不确定性，“一旦资金链断裂或资金被挪用，此类长租公寓背后的多米诺骨牌效应就会显现。”
严跃进建议，如果允许长租公寓涉足租赁贷款等业务，各地金融管理部门和互联网管理部门应该积极介入，加快搭建房源和资金运作的共同平台，类似平台也承担了房源和客源信用评级的功能，进而使风险变小，同时也防范各类问题扩大。
对于“租房贷”及与此相关的资金池，北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志认为，政府建立一个租金管控平台十分必要。“不论你是谁，收取租金、支付租金的话要打到这个平台上，而不是直接打给中介，要把这笔钱监管起来。不监管的话就可能被挪用，一旦它投了一个‘瞎事’(不靠谱的事)，这就变成了风险。”他说。

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