北京抵押贷款之购买老破小融资

爱卡网小编 · 发表于 2022-6-28 12:00:00

　　今天我们要和大家聊一聊的是关于在房屋抵押贷款中的房龄的问题，对于很多刚需来说，在北京或者上海这样的城市，他们的上车盘往往是老破小。另外对于一些有学区房需求的家长来说，老破小也往往是他们唯一的选择。

　　老破小除了它的居住环境和使用的属性不谈，从融资的角度来看，老破小会有哪些弊端呢?我们在购买老破小之后应该怎么样在进行下一步的融资操作呢，今天我们就全面的为大家来解读下。

　　三种层次的资金

　　我们以北京为例，北京的房屋抵押贷款集资方大概是来源于以下几个渠道：

　　银行

　　信托机构

　　个人质押

　　这三个不同层次的资金，这三个不同层次的资金对于房子年龄的要求也是不同的。

　　从银行方面来讲，一般而言，咱们这些普通的商业银行对于抵押物的要求是房龄不超过25年，当然了这其中也有例外，比如说对于北京的房产而言，如果是非常知名的学区房，很多银行是可以把年龄放宽到30年的。

　　对于超过了这个年龄的房产，如果想要进行抵押贷款，那么银行一般就会有几种操作：一个是降成，一个是降低你的总贷款年限，甚至是直接不允许进件，比如说超过35年的房产，很多银行就是直接不进件的。

　　那么很多人说我的房龄已经超过25年了或者已经超过35年了，我想要做贷款怎么办呢，那你就只能找信托的一些渠道，那就是第二种类型信托渠道。

　　信托渠道和银行的区别在哪呢?

　　一方面比银行的利率要高。

　　银行的资金往往是市场上最便宜的。

　　第二方面是贷款年限比银行要短。

　　一般不超过五年，普遍来讲是一年到三年之间，比较宽松的是贷款年限在五年以内，找这种机构可能会对房龄的要求比较放松。有的机构还可以做到不看房龄而只看房产的市值，所以说咱们想要进长期的融资规划的话，还是选择银行是最为可靠的其资金成本也是最低的。

　　至于我们的第三种资金渠道个人质押。其融资成本会更高，但是它的优势就是其对于房龄、人的年龄、对于人的条件等要求都不高都非常的宽松，而且放款非常快，所以说对于房龄特别大、申请人本身的条件非常不好的这些人来讲，可能会找到个人质押的这个渠道来进行融资。

　　对于一般的普通的投资者而言我们还是不建议找个人的渠道进行融资，因为它的后续的处理操作有更多的人为因素去影响，它不是规范化的这种操作，其中也会隐藏很多的风险。

　　关于这方面的风险我们后续可以找一个专门的一期给大家讲一讲，确实曾经我们的客户就出现过找个人质押，最后导致房子都可能收不回来的这种情况。

　　房龄的认定

　　继续回到我们房龄的这个话题，关于房龄它是怎么认定的呢?是我房本上土地证取得的时间吗?还是说我房本上测绘的时间?

　　实际上我们在银行贷款中所说到的房龄，往往是我们房屋从建成的那个时间到今天的这个时间。这个时间有的时候会体现在房本上，有的时候是不体现在房本上的。

　　那么如果我们的房龄没有体现到房本上怎么确认呢?一般而言，我们做抵押贷款之前，需要通过评估公司进行评估，那么评估公司在他们的系统库里面就有一个关于房龄的记载。当然了这个房龄并不是完全准确的，建委会有所有房屋的关于房子建成年代的档案，所以最终的这个房子的房龄的时间是以建委那边的核档时间为准。

　　那么很多人会说，我的房龄就差个一年两年的，有没有修改的余地?

　　实际上在我们正常操作之中，如果房本上已经写明确了你的房龄，那么是不可能进行修改的;

　　但是如果没有写这个房龄，那么我们实际的建成年限在建委的档案里面，可以去查一下。有的房子他在同一个小区，因为不同的栋数，每一栋它所建的时间不一样，可能是差个一两年。我们在最后出评估报告的时候，这个年龄可能有一个浮动;

　　有的房屋可能是建成年代太久了，因为之前的档案都不是电子档案，可能遗失了。那么这种情况下，咱们的房龄是以实际的勘测为准的，所以在这种情况下，房龄的具体年限也是可以沟通的。

　　老破小融资方案

　　如果已经买了老破小，那么我们该怎么做呢?一方面是如果我们是买的比较老的房子，那么我们先考虑一下有没有超过25年的界线。

　　如果已经临近25年的界线，而我们又是打算短期的或者中长期的投资，那么我们在进行融资的时候就一定要考虑我们融资的时间。比如说我们马上就要超过25年了，那么我们的抵押贷款就尽量不要去做一年期的或者是两年期的，我们尽量把它做到最长，做到25年，这样的话就避免我们后续想要融资的时候没有办法去走年限比较长的这种银行贷款。

　　当然如果我们的房子年限已经超过25年或者30年的界线，如果我们这个房子也只是做纯粹的投资，我们就应该在尽快的一个周期内将这个房产出手，这样才能增加我们手头投资品的属性。

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