多个城市出现土地流拍 房企拿地趋于保守

　　土地流拍案例增加

　　刚刚过去的4月份，全国多地土地流拍。除北京外，“五一”前杭州临安两宗土地流拍，成为杭州今年首次土地流拍。而在5月8号，成都市公共资源交易中心挂牌出让两宗商用地块，一宗262亩商用地宣告流拍。

　　土地流拍的原因是什么？中原地产首席分析师张大伟分析：第一个原因是严厉的限购，住房按揭的条件非常严格，住宅贷款的基准利率也在上升，而且审核也从严，导致了购买力在下降。第二个原因，这些流标的土地，基本上在偏远郊区，属性比较复杂，在整个资金面收紧的情况下，相对而言质量不是很好、属性不是很好的土地，流标就自然而然地出现了。

　　房地产商向房屋运营商转变

　　这也说明：房地产行业开始转向理性，拿地、卖房，赚巨额差价的时代已经过去。政府出台各项政策鼓励房屋租赁市场发展，房地产商向房屋运营商转变，也成为行业新趋势，一些房地产商开始增加自己持有项目的比例。

　　但作为全国首个企业自持租赁住房项目，万科翡翠书院在开启预租时，90平方米“月房租1.5万元起”“十年租金180万元起”的价位，还是引起了热议，大部分租房族认为价格太贵、不亲民。而在房地产业内人士看来，即使这个价位，还是觉得不挣钱。

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰说，业内看好长租公寓项目，但目前盈利有困难，“业内还没有看到做长租公寓挣钱的情况。”

　　回报率低导致长租公寓不挣钱

　　长租公寓为什么不挣钱？主要就是回报率低。比如北京，年租金投资回报率甚至仅百分之一多一点。张大伟认为，企业自持住房模式是一个阶段性产物，未来很可能会消失。

　　张大伟分析指出，拿地的时候，部分房企认为当时的政策不会严格执行，政策有宽松的可能性，可以以租代售。但是在后来的市场发展过程中，也出现过一些企业变相以租代售，被政府叫停，体现了北京市政府对于楼市调控的坚决性。这样来看，这一批土地，核心代表就是四宗百分之百自持的土地项目，现在来看肯定是亏损，只是亏损多少的问题。自持是历史发展过程中，出现的一个阶段性的产物。目前，国家又供应了一些集体型用地，在土地出让的时候就设计为租赁房土地，地价比较便宜。

　　房地产业期待住房租赁资产证券化产品

　　推进住房租赁资产证券化，是国际通行的做法，有助于盘活住房租赁存量资产。陈云峰说，房地产业现在对此寄予厚望。开发商可以通过资产证券化，拿到一部分资金。业内对资产证券化千呼万唤，但现在只是破冰，大规模的推开还是一件难事，值得政策面和行业更加关注。