实探：温江永宁镇再无宁静 200万养老门槛你进不进？

养老地产近年来被各大媒体和开发商炒得甚是火热，但是中国似乎并没有真正意义上的养老地产，多数开发商还处在“重地产，轻养老”阶段，只是以养老的名义圈地或融资。而在房企试水养老地产的盈利模式之时，合众、平安、泰康等险资也强行杀入市场试图分一杯羹，与房企看重地产不同的是，险资因为不能出售项目的产权，倾向于“养老”，突出养老地产的服务属性。
成都养老地产“马甲”多
成都养老地产，市场上炒的*火的莫过于青城山片区的项目，清一色都打着养老的旗号卖房子，这些项目的市场反响普遍平淡，基本处于卖不动的局面。小编此处就不详述这些项目的马甲了，倒是想八一八温江永宁镇这个地方。
2015年9月2日，泰康之家在温江永宁镇拍下一宗114.81亩的地块，以商业用地挂牌出让，用地性质明确规定只能用于建设养老服务项目及配套设施。据悉，这个地块，用于建设泰康之家蜀园医养活力社区。


泰康之家地块及旁边的华西医院
在泰康之前，置信在温江曾整出了些养老动作，除了推出适老公寓，还有一种叫做康嘉逸居的产品，据小编了解，客户花费“五万元”可以购买一份康嘉逸居产品，享受康嘉逸居提供的所有配套服务。在产品交付使用后，用户如果对配套、硬件、服务有不满意，康嘉逸居方面可以原价回购。“免费体验”的内容包括：业主将获得“分权分时健康旅居酒店式公寓”的十分之一产权的资产保障；高达15%的产品*，这15%的*将可以用于整个产品内的衣食住行各个方面的消费。其中，包括了购买者享该项目年均25.5天居住权，分时分权、筹凑众享。康嘉逸居自称对国内养老院模式的养老产品进行了全新改革，避开传统的“机构养老”或传统“养老院”模式，采用了旅居换住模式，即在成都、上海、山东、宁夏、湖南、安徽等省市，业主均可选择换居。
说到底，这就是开发商的一种集资行为，算不得真正的养老地产。那么泰康之家可否算成都第1个真正意义上的养老地产项目？我们来看下泰康在其他城市的发展模式。
泰康之家在成都会否适应？
今年6月，位于北京昌平的泰康之家燕园医养活力社区率先开园试运营。泰康之家的社区的服务体系由生活服务体系、医养康复体系、活力文化体系三大部分构成，包括日常生活服务、餐饮服务、健康管理、专业护理、医疗问诊、康体娱乐、活力课程和社工服务，以满足入住长者的综合需求。为较大限度地保证社区居民的活力生活，社区提供近1.2万平方米的会所,包括健身房、舞蹈室、恒温康体泳池、手工坊、绘画室、图书馆及多间教室、家庭影院、电子高尔夫室等，为居民的活力生活提供理想空间，并安排了丰富多彩的活动与课程。“医养融合”为泰康养老社区的较大特色。社区配建了1万平方米的二级资质康复及老年病医院，有2个标准手术室、114张病床，可以为社区老人和周边居民提供老年病和慢性病预防、治疗、康复、长期护理、慢病管理、临终关怀的全过程医疗护理服务。对外则通过康复医院与知名“前三名”医院建立绿色通道合作，与国际*医院建立国际医疗直通车转诊服务。同时，社区签约了999急救车驻场，可及时响应紧急医疗救助需求。
目前，燕园的门槛费在200万元，或是购买泰康200万的保险产品，或者缴纳相应押金，入住后，每月大致还有1万元左右的服务费。这样高逼格的项目真适合选址永宁镇这个地方吗？搜房网小编先对永宁镇被拍下的地块及周边的配套进行了实地探访。
永宁镇在成都西北方向，绕城外，泰康之家在芙蓉大道与开金路交汇处的大宅门紫霄园背后，附近有安置房、养老公寓、别墅、医院等。旁边的大宅门紫霄园，芙蓉大道对面的大宅门紫云园、大宅门紫玉园、清溪玫瑰园以及上林赋等楼盘都是区域的别墅项目，售价在200-300万/套，入住率极低，不足40%，商业配套也是乏善可陈，没有大型商超，*近的消费场所是中海国际社区。与商业缺乏的是，部分项目比如清溪玫瑰园的独栋商业的空置率高达90%。


泰康之家周边配套
住宅入住率低，商铺空置率高，可用的医疗配套少，交通不便这几点将影响泰康之家的发展。不过长远来看，泰康之家选址这里还是非常明智的。
因为说起永宁镇，我们不得不提另一个名头：成都国际医学城。泰康之家说到底也是这个医学城规划中的一部分。
2008年6月20日，成都市政府正式批准同意建设成都国际医学城，总*350亿元、占地31.5平方公里。按照规划，到2009年底，温江区永宁镇将初步建成一座集“健康干预、医疗服务、康复养生、医疗旅游、教育研发和商务配套”为一体的现代医学产业集群——成都国际医学城。只是目前来看，这个医学城的进度有些过于缓慢，除了华西医院和八一康复核心、上医国际广场，区域内并没有其他的代表项目。如果政府规划全部可以落到实处，泰康之家在这里到真是如鱼得水。
而除了医疗配套，还有一个环城生态区（198区域），即环绕成都核心城区的198平方公里非建设用地。成都市政府规定，在此区域内不得进行商业开发，意在外环打造一个“绿色成都”。


永宁镇周边绿化配套
房企方面，保利今年7月也在永宁镇拿地发力养老地产，未来这里将很热闹，或许永宁镇还真的是发展养老产业的热土。
“养老地产将是中国经济的又一次灾难”
养老地产对于中国的房企和险资来说，是陌生的，虽然大家都有在尝试，真正做出成效的却并没有几家。
房企中，万科、保利、绿城、远洋是代表。
远洋地产
远洋地产已在北京开设两家养老机构，这两家养老公寓都不是自己开发的，而是租用已建成的楼房，运营关键变为打造一个规范的、可复制性的服务队伍。远洋地产将地产与养老彻底分离开来，分别由各自的专业团队去操作，养老服务品牌单独成为“椿萱茂”，试图在养老领域达到很高的专业度。例如远洋在亦庄开业的头家椿萱茂以对老人提供生活照料为主；而在北京双桥开设的椿萱茂老年公寓是国内第1家建有专业失智照护楼层的老年公寓。
万科


万科目前正在各地展开养老产业的实践，试水不同的模式。例如：万科在北京顺应“养老不离家”的传统观念，在社区附近配建养老核心；而在杭州则是开发销售高端的养老住宅。近段时间，万科选择与险资合作，养老产品定位为只租不售的模式，也就是说，未来万科养老有可能也不卖房只卖服务。
花样年
2011年6月，花样年以3.16亿元从TCL集团手中购得一幅地块，土地面积约1.8万平方米，地上建筑物面积约4万平方米。按照花样年的计划，该项目在改造之后将命名健康产业园，未来不仅将推出老年公寓，还将配套有多种培训课程，提供各种类型的活动，旨在为中高端老龄人群提供一个养老、养生的健康、休闲场所。对于该项目，花样年主席潘军此前在接受媒体采访时曾表示，项目预计可提供150间房，以一等酒店会所模式经营，*多可容纳老人200多名，月租金为6000-8000元。然而两年时间过去，项目一直处于难产阶段，后来果断放弃，潘军表示：“养老地产将是中国经济的又一次灾难，花样年不会花一分钱去建房子，而是基于旗下的社区来进行养老服务。”
房企对于养老地产的探索仍处于起步阶段，项目一般是在设计上考虑老年人的需求，模式上租售并举，以回流部分资金。
200万的养老门槛你进不进？
泰康人寿
险资方面，2009年11月，保监会批准了泰康人寿养老社区股权*计划；2012 年4月，泰康人寿推出了国内第1款保险与养老社区相结合的“幸福有约”综合养老计划；同年6月，养老社区在北京昌平奠基；一年之后，命名为泰康之家燕园的养老社区实体产品模式和基础服务标准正式亮相。整个社区占地面积17万平米，建筑面积30万平米，共能容纳3000名居民入住， 首批的600余户、共800位居民于2015年6月入住，门槛费200万。泰康之家燕园的实体服务费用标准将根据入住选择房型及服务项目的不同而有相应差别。凡购买“幸福有约”计划内保险产品的客户及父母，享有保证入住或优先入住的权利。目前客户的平均年龄在75岁左右，主要金融人士、企业家等高知、高管群体。


目前，泰康已完成北京、上海、广州、三亚、苏州、成都等旗舰社区的布局，同时计划在未来10年在全国范围内推出15个连锁养老社区项目。


平安不动产
2012年9月，中国平安总*170亿元、总建筑面积约150万平方米的头个“养生养老综合服务社区”落地浙江桐乡。中国平安的盈利模式较为清晰：“租赁+出售”，包含会员型养老公寓、产权型亲情社区和度假休闲等三大产品线，通过整合商业、旅游、度假、医疗、培训等上下游产业链，打造全龄化、一站式养生养老产业的综合平台。据了解中国平安“养生养老综合服务社区”项目的资金来源，目前均于集团的自有资金，不涉及保险资金，因此在政策上不存在障碍。待项目运作成熟后，将来还会引入第三方资金。目前，平安不动产“合悦”旗下包括全龄化适老社区和旅游养生地产两大产品线，目前包括合悦江南、合悦版纳、合悦乌镇3个项目。
合众人寿
2013年10月，合众人寿打造的“合众优年生活养老社区”于武汉市蔡甸区正式落成，这个养老社区建筑面积48万平方米，一期工程启动区有2005套住房，可提供4000张床位，全部建成后可提供床位1万张，目前，已经开始接待老人入住体验。据悉，未来10年，合众计划在全国打造26个大型养老社区，规模在千亿元左右，届时可容纳46万老人。
同时，据不完全统计：除了泰康人寿、合众人寿和中国平安外，目前中国人寿、新华保险和中国太保等多家寿险公司都在谋划建立自身的保险养老社区。前海人寿*近动作频频，深圳拿地，入股万科成为万科第1大股东，分食养老地产蛋糕的意图再明显不过。
根据国际经验，在65岁以上人口达到12%以上的水平时，正是养老地产高速发展的时期。在2020年左右中国老龄化人口达到12%左右的水平，这一比例在未来仍将持续升高。2015年，是时候发展养老地产了。