如何买卖按揭房，转按揭贷款是什么
“转按揭”就在个人住房贷款期内,借款人出售作为抵押物的房屋,款银行同意,屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。简而言之即仍处在按揭中的房屋进行再次买卖,该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。1、买卖双方签订买卖合同即《房屋买卖合同》。买方所需提交资料:身份证和户口本(夫妻双方的)、结婚证、买卖合同、收入证明、营业执照副本加盖公章(上述均为复印件);卖方所需提交资料:购房合同,借款合同,购房发票、契税发票,银行对账单及借款凭证;身份证、户口本复印件及卖方声明、卖方配偶同意出售声明原件;8、他项权利证书由银行收执,买方取回房产证。1、转按揭业务涉及到新旧两笔按揭贷款的变更,建议转按揭的买卖双方最好、咨询专业的中介或者通过专业的中介进行操作,由专业的经纪人提供比较合理的转按揭操作方案。2、转按揭中,由于卖方的房屋仍处在抵押期间,无法进行二次抵押,因此需要先发放第二笔贷款,用于还清卖方的第一笔贷款,解除抵押、取得房产证明后,才能进行房屋产权过户。1、卖方的按揭贷款变更成买方、或买方为卖方提前还清贷款后,过户无法正常进行。2、买方的贷款申请难以满足转按揭中卖方提前还贷资金的需求,从而导致操作受阻。3、由于买方或提供担保的中介资信不够,银行拒绝提前放贷,导致转按揭无法进行。4、交易完成后买方无法顺利拿到房产证。业主张女士手中有一套贷款27万元的房屋,该房屋在银行的贷款仍有18万元没有还清。由于急需用钱,将该房屋出售。王先生欲购此房,双方签订房屋买卖合同,同意以30万元的价格成交该套房屋。王先生先期支付10万元作为购房首付款。然后,业主张女士前往按揭银行办理“按揭变更”手续,即申请提前还款。同时由王先生向银行申请办理了20万元的二手房按揭贷款。然后由银行提前放贷,支付18万元用于张女士提前还贷解除抵押。其后业主张女士办理房屋过户全权委托并公证。待过户成功,将产权证重新抵押并登记,然后将房产证明交予王先生,并将王先生向银行申请的20万元贷款中剩余款2万元交予张女士。至此交易完成。首先买卖双方应签订房屋买卖合同，同时，买卖双方还应和律师三方签订转按揭交易安全保证合同。买房在签订了购房合同后，按照规定支付首付，并且卖方的贷款合同行书面同意提前一次性还款确认函。买房再根据这个文件和个人资信文件，到银行申请二手房按揭贷款。然后待银行审核通过以后，卖方便可向买方实际交付房屋。最后，银行复审通过，向卖方银行划款。卖方收到款项后，与原贷款行解除贷款合同和抵押登记，与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行;首先，这当然是可以的！关于按揭的房子怎么卖，这里给你一点提示。你可以跟买家说清楚情况，如果买家愿意继续在该银行按揭，你可以经过银行的同意后办理一些手续就可以吧按揭的房子卖出去了。其实这是一种转按揭的行为。转按揭就是个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。3、买方交纳房屋价格30%的首付款(按交易价格与评估价格孰低的原则，一年内免评估，以原购买价为准);4、卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函(包括所欠资款本息、还款帐号); 5、买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款(提出贷款申请，律师初审，银行复审);7、银行复审通过后放款，向卖方的银行划款;8、卖方收到款项后，与原贷款行解除贷款合同和抵押登记，与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行;9、买方的贷款银行将30%的首付款付给卖方。我个人的建议是找俩地方的人，一个是你购买房屋是的联系人，再一个就是你贷款银行的联系人，找这俩人具体咨询一下。买了按揭房，却想卖了，手续该怎样办？税费该怎样算？记者就这些问题采访了建行四川省分行房地产金融业务部副总经理张希强。大概的程序应该是这样的。首先，购房者要弄清楚自己的房子是产权按揭转让还是合同按揭，也就是说你的房子是已经办下来产权了，还是产权没有办下来（即目前还是合同）。如果是产权按揭转让，房屋的业主只需要出示产权复印件，如果是合同就到开发商那里领取由成都市房管局房屋产权监理处统一制定的“商品房买卖合同变更登记申请表”。产权复印件或购房合同复印件，《借款合同》，《抵押合同》、公证书。卖方还要到建行开户行的会计柜去查出余额明细表，看目前有没有应该缴而没有缴的欠款，到目前为止差银行多少钱，即《贷款偿还证明》，原债务人无拖欠的贷款本金和利息；如果是已婚的，卖方还要出具有权部门出示夫妻双方的身份证、户口簿、婚姻证明。；买方有合法的居留身份，具有完全民事行为能力，提交《贷款申请表》，如果是已婚的，夫妻双方的身份证、户口簿、婚姻证明；买方还要出具收入证明，证明你的收入情况，具有稳定经济收入，具有按月还本付息的意愿和能力，收入必须是月供款的三倍。贷款额度以截止债务转移日的贷款余额为债务转移的贷款本金。贷款期限原则上不变更原借款合同约定的贷款期限、利率、还款方式和还款计划。如果是有产权，就到房管局办理注销产权手续，重新办理过户，做新的再抵押；如果是合同按揭需到开发商那里去办理更名，原则上银行建议开发商不要收取购房者的费用；房管局会收取过户税费，具体的收费是契税按成交价x1．5％收取，由买方承担；个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税，个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。在“转按”过程中，银行还要收取按揭转让佣金，以建行为例，20万元以下的按0．6％收取，最低不得低于800元，20－40万元的按0．5％收取，最低不得低于1200元，40万元以上的按0．4％收取，最低2000元，最高5000元，买卖双方各半。同时在办理转按的过程中还要交公证费等。从我这几年的诉讼代理实践来看，随着我国房地产市场的日益繁荣，由房产转让而引发的官司越来越多。在二手楼交易中，“按揭房”的交易和转让占有很大的比例。针对“按揭房”的转让，各地政府部门都制定了相应的实施细则。在数年前，深圳市国土部门就出台了明确规定：正在按揭中的房地产经银行、发展商及买卖双方同意后可以转让。如买方愿为卖方付清银行的剩余欠款，则由银行出具注销房产按揭证明书，再进行转让处理；如果买方为分期付款，则由银行和发展商出具同意由买方分期付款的说明书，并重新签订按揭合同，产权登记部门注销原按揭，办理转让后在合同上加盖新的房产按揭专用章。在本案中，双方当事人正是由于不了解这一规定，一对原先的好朋友变成了冤家。但愿他们这种前车之鉴，能够为后来者警醒。(深圳商报记者张清华整理)银行通常规定贷款未满一年的要付违约金，满一年的不用付。你可用买房人付的首付款去银行提前还贷，办理解押手续，之后再办理过户。相关内容如下：首先二手房交易以房产证为准，有了房产证才可以上市交易。目前该房产未拿到产权证，因此暂不能办理过户手续。如果您想与卖方办理合同更名，可以让房主与开发商协商，先撤销原合同备案，开发商再与您之间重新签订合同并进行备案。不论是更名和撤销合同备案，都需要得到开发商的同意和配合。但撤销合同之前需要先到房管局申请，之后才可以办理；如果有出售条件，是可以办理转按揭手续，首先是要取得银行的同意，可以先向贷款的银行提出申请。目前银行一般情况下，不办理转按揭手续。一般是是房主自筹资金还清贷款，取出产证；也有的是客户以定金形式支付部分现金给卖方，以帮其取回房产证，这取决于客户对卖方及所委托的中介公司的信任程度，而这种方式对买方来说存在风险，一般不会被接受；虽然管理部门规定二手房交易可以办理转按揭手续。但在实际操作中，不同银行有不同规定，具体您还需要咨询相关的银行方面。据目前所知，只有建设银行可以办理按揭转让。同时需要您委托中介代理公司向银行方面申请转按揭事宜，二手房转按揭业务银行不接待个人办理申请，需要您委托中介代理公司执行。不能转按揭，只要中介是正规的大中介，那么就没什么风险的，具体操作流程如下：签订买卖合同并约定由谁来还清卖方欠款，可以要求中介方垫资还款1.个人所得税：1%（卖方出，满五年唯一一套住宅免征）；2.契税：90平方以下1%，90平方-144平方1.5%，144平方以上3%，二套房3%，买方出；3.营业税：5.6%（卖方出，满两年免征）；可以。这种方式叫转按揭。“转按揭”是指在，借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。简单说就是仍处在按揭中的房屋进行再次买卖，该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。二手房市场存在同行转按揭和跨行转按揭两种情况。由于买方的资信、贷款意愿、月供能力、购房资金安排不尽相同，在转按揭的同时，买方可以根据自身需求申请不同的贷款期限、贷款金额和还款方式。在实际操作中，转按揭都采用为卖方提前还贷的方式，因此买方的贷款可以和卖方的未还清贷款不一致。
什么是贷款转让
商业银行的传统资产管理业务是款持有直至到期，从而在吸收优质的同时获取收随着业务创新活动的开展和主动风险管理能力的加强，商业银行设计出了不同层次和类型的金融产品，来满足不同的客户需求，特别是对传统资产类业务的转让，引发了商业银行强化资产负债管理、推动业务创新的高潮。
1.我国贷款转让业务的发端
在我国，信贷资产转让业务是商业银行业务领域中一项重要的金融创新。1998年7月，中国银行上海分行和广东发展银行上海分行签订了转让银行贷款债权的协议，这是国内第一笔贷款转让业务。2002年8月，中国人民银行批准民生银行开展贷款转让业务，随后民生银行上海分行率先与锦江财务公司开展了2亿元的贷款受让业务。2003年7月，中国银监会批准光大银行开办贷款转让业务。随后，贷款转让业务在我国银行间开展起来。
国家开发银行成为积极开展贷款转让业务中的转出银行。从2002年国家开发银行以间接银团贷款的方式率先向民生银行转让20亿元贷款以来，国家开发银行已经与多家商业银行、信托投资公司开展了贷款转让业务。财务公司、信托公司也成为贷款转让业务中的积极参与者。
贷款证券化业务作为一种特殊的买断型贷款转让业务，2005年在我国得到了极大发展。2005年初，银监会、人民银行等监管部门推出了《信贷资产证券化试点管理办法》等信贷资产证券化操作、监管方面的一系列政策，对贷款转让交易实施管理。2005年12月，中信信托和建设银行联合发行了建元2005-1（发行金额41.77亿元）、中诚信托和国家开发银行联合发行了开元2005-1（发行金额58.37亿元），贷款证券化业务在我国正式展开。
短短几年时间，我国的贷款转让市场发展快速，业务规模大幅增加。保守估计，2008年贷款转让交易规模达到8000亿元左右，同期新增人民币贷款总额为4.91万亿元。而在2009年，由于我国信贷规模的激增，达到前所未有的9.59万亿元，从而也促使了贷款转让业务的大量开展。虽然次贷危机导致商业银行的贷款证券化业务较前更为谨慎，但银信合作通过推出理财产品实现贷款转让的通道却获得很大发展。
综上所述，贷款转让业务虽然在我国起步较晚，但由于我国经济增长的活力和银行业业务创新的发展，我国的贷款转让业务发展空间很大。
2.我国贷款转让业务发展的推动因素
2.1 开展贷款转让业务是提高资本充足率的重要途径
长期以来，由于直接融资渠道不畅，我国经济发展的一个重要引擎就是银行放贷提供融资支持。随着我国经济的持续快速增长，我国金融机构的贷款总额也同步提高。在提高过程中，既有长期的稳定增长，又有短期的爆发式增长，这既决定于经济增长的动力，也跟经济特殊时期关联。次贷危机引发了世界范围的经济衰退，世界各国政府纷纷开展了庞大的救市行动，挽狂澜于即倒，在对西方自由主义的市场经济模式批判的同时，凯恩斯主义大行其道。我国也不例外，在危机时刻推出了“一揽子”的4万亿经济刺激计划，在投资的驱动下，中国银行业投放天量信贷，年增长达到9.59万亿元。
随着新增贷款前所未有的爆炸式的增长，上市银行资本充足率迅速下降。据2009年前六个月统计数据显示，上市银行资本充足率全行业普降，其中资本充足率下降幅度最高的达到36.98%，核心资本充足率降幅最高达35.64%；浦发银行、民生银行和深发展银行资本充足率已经贴近8%，浦发银行的核心资本充足率降到4.68%，距离达标线4%已经不远。
在资本压力的驱使下，自2009年年初开始，已经相继有建设银行、交通银行公布了各自的巨额发债计划，而发债的目的都是为了补充资本充足率。
在目前国家加强宏观调控的大背景下，为了保证银行体系的健康和资本充足率满足监管要求，监管层通过限制一些资产负债比例已经较高的金融机构进一步开展信贷业务，达到宏观调控的目的。商业银行在贷款规模大幅增加的背景下产生补充资本的需求，一个解决途径就是开展贷款转让活动，或者通过银行间的贷款转让，或者以银信合作推出理财产品将部分信贷资产从资产负债表的资产项下转移出去，降低资产规模，增强流动性，保持贷款业务的可持续增长，把握新的投资机会。通过转让业务将部分贷款出让后，这部分资产的风险权重降为零，可以有效减少对资本金的需求，从而提高资本充足率。在当前银行资本金稀缺的情况下，信贷资产转让业务对于银行来说具有直接的现实意义。
2.2 开展贷款转让业务是化解贷款风险集中的有效手段
经历了2009年历史罕见的快速增长以后，我国银行业信贷资产的集中度风险日益凸显，行业集中、客户集中和期限中长期化的趋势进一步加强。银行贷款的行业、地区、客户集中度越大，越容易受到宏观经济波动和企业经营周期的影响，严重的情况下甚至可能出现系统性风险。
在国际金融市场上，长期融资的功能主要由资本市场承担，美国银行业务以流动资金贷款和消费贷款为主，即使有住房抵押贷款等期限较长的贷款，也大部分通过资产证券化。而在我国，企业通过资本市场融资比重很低，商业银行长期承担了本应由资本市场承担的功能。公路、电厂、经济技术开发区等长达10多年的大量基础设施项目也主要依靠银行贷款。这样，商业银行和资本市场功能明显错位。长期融资只能依赖银行，这意味着更多的风险分配到银行体系中。银行在未来发展中可能面临较大的流动性压力。贷款转让拓展对中长期资产的管理渠道，为商业银行提供了新的资产负债管理手段，提供了防范贷款风险的一种有效办法。
2.3 开展贷款转让业务是商业银行业务创新的必然要求
根据麦迪森相当谨慎的假定，“中国可能在2015年前后超过美国成为世界上最大的经济体。它的GDP水平可能会在2030年时达到世界总量的1/4，其人均收入水平会超过世界平均水平的1/3。到2030年时，中国经济对世界经济增长的影响，以及它在地缘政治中的作用，肯定会大大超过2003年。” 我国未来经济增长的良好前景对我国的金融部门提出了更高要求，金融部门的创新活动将作为我国金融市场发展的推动力量，获得进一步的发展。作为传统商业银行经营模式的创新，贷款转让不仅有效调节贷存比与资本充足率，满足监管要求，更有助于提高信贷资产流动性，合理分散和转移信用风险，强化我国银行的经营能力。
3.我国贷款转让业务开展的主要类型
3.1 商业银行之间开展直接的贷款转让活动
我国贷款交易尚处于起步阶段，目前作为一项商业银行的投资银行业务创新而开展，主要以信贷资产转让的形式来实现。2002年8月中国人民银行首次正式批准民生银行开办信贷资产转让业务以来，目前我国大部分商业银行均已经具备开办信贷资产转让的资格。其中，国家开发银行、工行、建行、招行、中信银行等都已较为广泛的开办了此项业务，并形成了一定的规模。但总体来说，我国银行的信贷资产转让业务规模相对较小，还没有形成规范的市场。
我国当前商业银行之间开展的贷款转让活动主要有三种类型。
第一，商业银行之间的正常（甚至优质）贷款转让活动。比如，1998年7月，中国银行上海分行和广东发展银行上海分行签订了转让银行贷款债权的协议，这是国内第一笔信贷资产转让业务。再如，2002年8月，民生银行正式获得人民银行批准开展信贷资产转让业务，民生银行上海分行率先与锦江财务公司开展了2亿元的信贷资产受让业务。
2009年4月，民生银行与邮政储蓄银行签署银团贷款暨信贷资产转让业务合作协议，2009年双方银团贷款及信贷资产转让业务计划合作额度达300亿元人民币。民生银行将发挥贷款营销优势，邮储银行发挥资金优势，具体合作模式包括直接银团贷款、间接银团贷款、联合贷款、信贷资产转让、理财产品发行、供应链金融服务合作等；信贷投向须符合国家相关法律法规及双方信贷政策，主要则涉及公路、铁路、石油、电力、煤炭、城市基础设施建设等基础设施领域，同时还可以适当涉足一些竞争性行业，如机械制造、冶金等行业的大型企业集团的贷款。
在贷款规模不断增长的背景下，我国商业银行之间的贷款转让活动成为一项新的业务创新，同时成为银行规避资本充足率监管的一个途径。虽然银行之间的贷款转让不断开展，但由于都是采取双边交易的形式，银行之间单独谈判，信息封闭，因此关于贷款转让的数据难以获取，但毋庸置疑，这一资产业务的创新活动正日益成为商业银行开拓的新领域。
第二，银团贷款的转包、批发和转让活动。在国际上，银团贷款已有60多年的发展历史，是一种比较成熟的贷款产品和技术。尽管最近几年来，国内银团贷款市场呈现出快速发展趋势，但由于银团贷款在我国起步较晚，无论从占比还是从技术的成熟度方面，与发达国家相比还存在一定的差距。银团贷款占全部公司贷款余额比例只有5%左右，远远低于国际上20%的水平。截至2009年9月末，我国银团贷款达到1.7万亿人民币，较2005年末增长了7倍；银团贷款占全部公司贷款余额比例从2006年的1.72%上升到2009年的5%左右，未来随着我国经济增长和区域发展的需要，银团贷款规模将会有快速的增长。而通过银团贷款进入二级市场的贷款转让活动将是贷款交易市场的重要力量。
第三，我国商业银行对其拥有的某些低级别（有可能无法回收贷款）进行打包抑价转让。比如，中国建设银行2004年月27日首次以公开竞争方式在国际范围内转让不良资产组合。这次转让的资产组合为该行拥有的抵债资产，资产所在地以珠江三角洲为主，并涉及北京、上海等共18个省市，账面价值约为人民币40亿元。经过激烈竞价，摩根士丹利和德意志银行牵头的投资财团在角逐中胜出。两家外资银行将为此支付14亿多元人民币，相当于账面价值的34.75%，高于资产管理公司一般的现金回收率。我国1998年成立了四大资产管理公司接收四大国有银行的不良贷款，对其进行处置。在随后国有商业银行上市前，又将一部分不良贷款转出到资产管理公司，但对这种贷款的处置日益通过市场化的方式（比如招标、竞价的方式）来进行处置。还有一种可能是，在当前信贷高涨的形势下，许多中小银行由于贷款规模已经逼近监管的上限，为了能继续发放贷款，争夺优质客户，也会通过障眼法的方式将正常的贷款“打扮”成低级别的贷款，暂时转到资产管理公司，规避信贷规模的监管。
3.2 商业银行通过资产证券化转让贷款
虽然在美欧等国家，信贷资产证券化在其他的市场开展经营，与贷款转让市场独立运行。但我国的信贷资产证券化业务开展的规模很小，而且证券化之后在市场的流动性很低，虽然不属于直接的贷款转让，但考虑到我国不存在正式的贷款转让市场，因此作为贷款转让的一种形式，在此也进行介绍。
我国发展的信贷资产证券化业务是一种买断型信贷资产转让业务。信贷资产证券化是将信贷资产转移给一个特设目的主体（这种转移可以采用转让方式，也可以采用信托方式），由特设目的主体以资产支持证券的形式向投资者发行受益证券，以信贷资产的现金流支付资产支持证券收益的方式。可以看出，信贷资产证券化区别于传统的信贷资产转让业务之处即创新之处在于特设目的主体受让了该笔信贷资产以后，以该笔信贷资产的现金流为基础向投资者发行了受益证券。
表1 商业银行信贷资产支持证券发行数量（2006-2008）
发行时间
发行数量
发行面值（元）
发行价格（元）
2006
4
100
100
2007
12
100
100
2008
23
100
100
数据来源:上海财汇信息技术有限公司
表2 我国商业银行发行贷款支持证券情况（2006-2008）
发行银行
发行数量（次数）
国家开发银行
5
中信银行
9
浦东发展银行
4
中国工商银行
7
兴业银行
4
建设银行
2
招商银行
4
浙商银行
3
数据来源:上海财汇信息技术有限公司
2005年银监会下发了《金融机构信贷资产证券化监督管理办法》，并在国开行和建行进行试点，工商银行也先后在2007年和2008年发行了相应的资产证券化产品。总体来讲，作为商业银行动态信用风险管理的重要工具与技术，我国资产证券化只是处于起步阶段，投资银行在商业银行信贷资产证券化中的作用尚未得到有效发挥，将来发展的潜力和机会都会很大。
3.3 银信合作推出信贷资产理财产品实现贷款转让
所谓信贷资产信托理财产品，是指商业银行将存量或新增贷款替换成发行“信托+理财”产品。发行该类产品，将募集到的资金通过信托的方式，专项用于替换商业银行的存量贷款或向企业新发放贷款。
某种程度上，银行与信托的这种合作是当前制度催生的产物，是对制度约束的反应。因为银行和信托公司都受到相关法律、法规、办法的制约，而这样的创新刚好解决了各自单独作战时受到的限制，所以目前银行与信托的合作十分紧密，这种合作可以改善银行盈利结构。
我国商业银行于2004年开始推出理财产品，包括人民币理财产品和外币理财产品。商业银行与信托公司、保险公司等不同行业金融机构日益紧密合作，共同开发跨行业的理财产品。一是银信合作发展迅速。2005年5月16日，民生银行和平安信托合作推出“人民币非凡理财产品——T1、T2计划”，开启了银信合作理财产品的先河。2008年，银信合作理财产品3283个，分别占商业银行全年发行理财产品数量的55.74%和信托公司全年发行信托产品的83.05%。二是银保合作继续加强，商业银行成为保险公司理财产品的重要转让渠道。2008年，银保业务保费收入比上年增长106.53%。
表3 2003-2010（3月份）年信贷资产理财产品数量情况
发行银行
理财产品数量
总计
6,488
招商银行
1,635
交通银行
645
中国民生银行
115
中信银行
639
北京银行
581
中国工商银行
381
中国银行
32
中国建设银行
820
中国光大银行
481
上海银行
13
兴业银行
252
上海浦东发展银行
254
中国农业银行
68
深圳发展银行
20
华夏银行
37
东亚银行
7
浙商银行
25
西安市商业银行
10
平安银行
22
南京银行
29
数据来源：WIND资讯
过去几年，我国主要的商业银行都在开发信贷资产理财产品。在这类产品的转让中，风险低是吸引客户的主要卖点，但这也并不意味着风险完全不存在，根据理财产品说明书的提示，作为托管人的商业银行，对信贷资产理财的风险并不承担，而是投资者个人承担。
同时，近两年信托公司开始向银行等金融机构转出信贷资产。信托公司利用自身项目资源优势发放了对优质企业贷款，但信托公司受制于自身有限的资金规模，出于加大资产的流转速度，加快资金流转的目的，将其优质企业贷款转让给银行等金融机构。
4 我国贷款转让业务的特征
4.1 我国贷款转让的定价
我国信贷资产转让定价按账面价值、由政府主导定价占据主导地位。这一现象使转让资产普遍质量低下且缺乏流动性。目前我国进入资产转让市场的普遍是银行不良贷款，而且大多是信用贷款，交易标的质量低下难以引起广大投资者的投资热情。另外，国内金融机构不良贷款缺乏必须的流动渠道，且处置市场狭小，也使得投资者对不良债权信心不足，市场需求受到抑制。借款人的财务状况和经营情况十分复杂，财务资料不全、信息失真等因素使债权评估成为评估工作最大的难点之一。债权资产价值评估没有统一规范和成熟的方法，评估中判断性因素起决定作用，风险量化的客观性和科学性不足，技术含量不高。定价存在高昂的制度成本。首先，我国当前还缺乏对债务人还款、资产转让交易等方面的法律约束；其次，由于现有社会保障制度不健全、保障能力不足，中央和地方政府以及债务人都将安置企业现有职工、解决体制转换遗留问题、减少社会不安定因素的希望寄托在盘活债务人现有资产存量上，直接降低了债权资产的真实保障程度和价值；再次，信贷资产价值还受到国内产权和资本市场发育程度及国际国内经济形势的影响。 因此，我国贷款转让的定价单一，很难提高转让的流动性。
贷款直接转让由于都是正常贷款的转让，其定价都是平价交易。而贷款证券化发展缓慢，所以在当前的政策下，我国真正意义上的贷款转让只有商业银行的正常贷款，定价一般就是按照利息的比例进行分割，手段非常单一。
4.2 我国贷款转让业务的产品种类单一
发达国家的贷款转让的产品根据分类不同开展投资级别和杠杆贷款，或者按照贷款的评级和质量交易平价贷款和抑价贷款。而我国目前开展的贷款转让产品只有商业银行的正常级别的贷款，甚至是商业银行的优质贷款。
4.3 我国贷款转让业务的投资主体单一
我国贷款转让业务的参与主体单一，目前仅限于银行类金融机构之间的贷款转让，非银行类的金融机构被禁止进入贷款转让交易，这就大大降低了可转让贷款的流动性，同时市场的规模和投资热情会被抑制。而发达国家的贷款转让市场在经过长期的发展后，已经实现了参与主体的多元化。
5 我国贷款转让业务发展面临的问题
5.1 关于贷款转让的政策体系亟待完善
发达国家的贷款转让市场经历了二十几年的发展，已经从初步无序管理走向成熟的市场管理，不仅有正式的贷款转让市场和组织，而且在贷款转让业务的定价与风险防范方面也已经规范。从国外的经验看，随着金融产品创新的发展，监管权属及政策将成为一个重要的问题，并且也将随着产品的丰富而复杂化。
我国自从允许银行间的贷款转让业务开展以来，虽然贷款转让活动在银行业务活动中还不是主体业务，但近几年由于商业银行的资本充足压力的提高，通过理财达到转让贷款却发展很快，但相关政策依然需要对该类的业务活动进行规范。同时我国对银行贷款转让业务还缺少完整的制度框架，交易过程中的很多细节问题尚需政策予以明确。此外信贷转让缺乏统一的评估标准和评估体系，更需要统一交易规则的建立和完善相关法律。
5.2 我国贷款转让业务的市场化组织程度较低
美国的贷款转让经过长期的发展，在市场自发的基础上形成十几个不同规模和主营业务分割的正式的贷款交易市场，市场化组织化程度相当成熟，开展贷款转让已经成为商业银行战略的主要内容。而我国的贷款转让业务活动只是个别银行为了暂时补充资本金，增加流动性。贷款转让交易私下一对一交易，交易合同既不规范，也不具有标准化。最重要的是，我国目前还没有建成为了推动金融创新、提高贷款交易规模的正式的贷款转让市场，组织化程度的限制大大限制了该类业务的正常活动，一方面是由于贷款转让的透明度低，难以对该类业务的风险进行监管，另外由于贷款转让业务只是在商业银行之间私下开展，风险难以得到有效释放，同时符合市场需求的投资者却难以对该类业务进行投资，影响该类市场的发展。
5.3 银团贷款转让初具规模，但缺乏规范性的转让市场
我国贷款转让最早是以商业银行信贷资产转让形式开展的，后于2006年被银监会禁止。2007年，银监会在颁布的《银团贷款业务指引》中明确表示允许银团贷款成员在依法合规的基础上进行银团贷款转让，以促进银团贷款二级市场的发展。自此，我国银团贷款转让获得了较快发展。据统计，截至2009年末，我国银团贷款达到1.85万亿人民币，较2005年末增长了7倍以上；银团贷款占全部公司贷款余额比例从2006年的1.72%上升到2009年的5%左右。
银团贷款转让活动的不断开展和深入发展，客观上要求建立一个规范性市场。这是因为，目前各银行在从事贷款转让时，往往采取双方单独议定等形式，“非标准化”特征非常明显，在贷款出售种类、贷款出售的合约方式、期限结构、转让价格、转让手续费、售后服务、信息批露、担保形式等方面都要单独议定，增加了交易成本，降低了交易效率，形成了一定的风险积聚。因此，有必要提高贷款转让的标准化，建立一个统一的贷款转让市场。同时，建立贷款转让市场也是促进银团贷款转让进一步提高的必然选择。目前，我国银团贷款转让银团贷款占全部公司贷款余额比例只有5%左右，远远低于国际上20%的水平，通过建立正式的贷款转让市场，为我国银团贷款规模的增长和银团之后贷款的批发转让的顺利进行，实现两类市场相互促进与发展。
5.4 资产规模限制了中小银行参与大项目融资与拓展业务空间
中国银行业协会数据显示，城商行银团贷款余额已突破千亿元人民币，在对公贷款余额中的占比达到4.3%。但与银行业平均水平相比，仍有一定差距。据统计，截至2009年末，在全部银团贷款余额中，排名前十位的银行占国内银团贷款余额总量的比例达到87.31%。
由于净资产相对较少，以城商行为代表的中小银行长期被贷款集中度问题困扰。而贷款集中度越高，银行资产质量越容易受到宏观经济波动和企业经营周期的影响。中小银行发展银团贷款更有必要性。一方面，中小银行受到的资本约束比大银行更强，另一方面从客户结构上来看，大银行客户信用评级更好，资产安全性更好，小银行的资产风险则明显高于大银行，需要通过增加大客户优化客户结构。
此外，资产长期化问题困扰银行业，但大银行间的资产交易较多，小银行间资产流动性较弱。贷款转让市场建立后将提高其资产流动性。而银团贷款中贷款转让的发生也将帮助城商行突破物理网点少的限制，拓展异地业务。这是因为，对于异地的优质客户，各家银行在风险把控上必然比当地银行审慎，更不用说一些当地较不知名的企业。即使项目优异，风险很低，也有可能因为不够熟悉、不够了解的原因而错失业务拓展机会。
发展贷款转让市场，就可以使得中小银行通过银团贷款的形式参与到大项目中，建立多渠道的客户关系，同时，也可以通过在市场上转让贷款来减轻规模限制的压力。
5.5 贷款转让业务开展中存在的“双买断”与“真实性”转让问题
一般转让通过信托类贷款理财产品，以及同业间的信贷资产转让。由于去年的天量放贷以及资本充足率的约束，大型银行从去年开始向城商行等中小金融机构转让信贷资产现象不断增多。据了解，国有大行转让资产的目的是因2009年上半年的大量放贷，新增贷款规模受限，而股份制银行则主要受制于资本充足率的约束。城商行、邮储银行等中小型金融机构，则因抢不到大型贷款项目而富余下大量资本金，成为主要的转入方。同业间的信贷转让包括买断、回购和双买断。由于双买断可降低转出方当期信贷规模，提高转入方的盈利水平却不必计入风险资产，多数业务采用的是双买断形式。“双买断”要签订两个条约，即当期的“买断”合同和远期的“回购”合同。转让方因“买断”合同而可以将该笔信贷资产转出资产项下，而受让方则因持有“回购”合同，无需将该笔贷款放在资产项下。由于买卖双方均不在资产负债表内计入这笔信贷资产，贷款因此凭空“消失”，无法纳入央行的统计之中。对于这其中具体的贷款“消失”规模，多位受访人士均表示不好“估算”。业内表示，目前信贷资产转让已经成为商业银行规避信贷规模控制的渠道之一，尤其是对于带有远期回购条款的资产转让，对这方面的会计处理并不清晰，亦难以监管。对于这种通过“双买断”转让贷款的规模具体占整个银行业贷款规模的比例具体有多大，很难估算，由于信息不充分，因此为货币政策的制定带来了困难。
因此，银监会在2010年1月份向各家银行下发《关于规范信贷资产转让及信贷资产类理财业务有关事项的通知》，继监管层在2009年底杜绝银信合作中的信贷资产转让通道后，银行同业之间的信贷资产转让“双买断”亦被叫停。但由于我国贷款波动同经济发展密切相关，因此贷款规模的限制和资本充足率的要求都会促使商业银行有开展贷款转让业务的冲动，同时对规避相关监管做出其他“出表”创新。因此，建立正式的贷款转让市场，实现贷款转让的“阳光”操作，对于监管也是有利的推动。
问一下，二手房转按揭贷款是怎么意思？有谁知道
简单点说就是房贷（卖家）的房子都还没还清按揭贷款的，就转让给你了。如果条件都符合了，那么就叫做二手房转按揭贷款。
不过现在这个业务基本没有了，因为审核很严格，而且涉及到的问题也比较多。
市场经济转型首批贷款是否不收取利息
市场经济转型首批贷款是什么意思？
百度也没有搜到这个名字，
一般免息贷款也都是有政府贴息的。
转按揭贷款是怎么办理的？
转按揭贷具备以下几个条件： 1、按揭银行允许提贷并开设按揭业务，有指定的转按保机构。 2、买家具备银行规定的贷款条件。 3、买家的贷款额度受到限制，一般来说，若买家欲贷款数额超过或明显低于转按揭的贷款数额，则难以成功。 转按揭贷款流程： 1、买卖双方签订买卖合同。 2、评估所交易的房屋进行评估,买卖双方需带齐身份证、户口本、买卖合同及产权证复印件。 3、买方将申请贷款的资料报送到银行,得到银行的贷款批准并发放到贷款专用账户。 4、卖方办理完结提前还贷手续并办理注销抵押登记事项。 5、卖方办理完结注销抵押手续后,双方去交易中心过户。 6、买方支付给卖方除提前还贷以外部分的剩余房款。 7、买方产权证下发后,办理抵押登记。 8、他项权利证书由银行收执,买方取回房产证。 扩展资料 贷款手续 首先，先到银行了解相关情况。并办理相关带齐以上的资料申请个人住房贷款。 然后接受银行对您的审查，并确定贷款额度。 接下来就可以办理借款合同，且由银行代办保险。办理产权抵押登记和公证。 最后剩下的就是银行发放贷款，借贷人每月还款和还清本息后的注销登记。 参考资料来源：：按揭贷款
车辆转按揭贷款怎么办理
银行汽车按揭贷款的申件主要有：
1、年限要求：人须年满18周岁性年龄不能多于65周岁，女性不能多于60周岁。
2、工作要求：申目前有稳定的工作和收入，汽车按揭贷款的月还款额度不能多于月收入的50%。
3、征信要求：申请人及其配偶信用记录良好。
4、资产要求：申请人在当地有一定的资产，如个人房产、商铺等。
在银行申请汽车按揭贷款，许多银行都要求申请人在当地有一定的房产才好办理汽车按揭贷款，所以若个人在当地没有房产，在银行不好申请得到汽车按揭贷款。不过在这种情况下，也可以找当地的贷款公司申请汽车按揭贷款。
转按揭贷款怎么办理的呢
一、二手卖中的上家原先在银行办理过以通过"转按揭"的形式将贷款转移给买房者。如借款融资或周转资金等需要，欲利用已抵押给银行的房屋增加贷款额，也可以通过转按揭手续转由其他银行办理贷款。
二、原借款人所需资料：
1、借款人和权利共有人身份证复印件
2、 房地产权证原件
3、借款合同（抵押合同）原件
5、 还款卡或还款存折复印件
6、房屋买卖合同
新借款人所需资料：
1、 借款人和权利共有人身份证复印件
2、借款人和权利共有人户口簿复印件
3、借款人婚姻证明复印件
4、借款人和参贷人的收入证明
5、 首付款收据
6、房屋估价报告
7、房屋买卖合同
8、 如公积金贷款另附公积金帐号
9、 如消费贷款另附消费用途证明，水电煤帐单 所有复印件均需统一使用A4规格纸张
三、办理流程
第一步
原借款人向银行提出申请。
第二步
银行经审查同意的，由银行、售房人和购房人签订协议，银行同意售房人转让住房，售房人承诺将售房款优先用于偿还银行贷款并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收尚未偿还的贷款本息，购房人承诺交易时将房款划入售房人在银行开立的账户上。
第三步
售房人和购房人签订住房转让合同。
第四步
购房人向银行提出新的贷款申请，贷款额可以为售房人剩余贷款余额，也可以按照下列公式计算： 贷款额=所购住房市场价格×二手房贷款成数。
第五步
银行经审批同意后，与购房人签订新的借款合同和抵押合同，出具同意贷款的承诺函。
第六步
银行与售房人到房地产管理部门办理注销抵押登记手续，售房人与购房人办理房屋产权过户手续，银行与购房人办理新的抵押登记手续。
第七步
银行对购房人发放贷款，根据购房人的授权，将贷款划到售房人开立的账户上，然后根据售房人的授权，从账户上直接扣收售房人尚未偿还的贷款本息，终止原借款合同。 |
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