严查租房“被贷款” 长租公寓不能再任性

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《条例》不仅涉及备受关注的“虚假房源”与“问题房源”问题，对于长租公寓“高进低出、长收短付”以及“租金贷”等问题亦作出了明确规定。
业内人士指出，针对住房租赁领域涌现的风险问题，《条例》对症下药，明确了监管规范，防范相关金融风险的进一步延伸，同时还提供了一系列指导性意见。《条例》的出台，将有利于住房租赁市场的长期健康发展。

禁止违规使用“租金贷”
长租公寓是近几年住房租赁市场的主流运营模式，但在快速扩张中，常因推行“租金贷”屡被诟病，一些租户在不知情的情况下“被贷款”。
对于租赁机构违规提供“租金贷”等金融产品，此次《条例》中明确提出三个“不得”：
1、住房租赁企业、房地产经纪机构及其从业人员，不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款；
2、不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款；
3、不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。
“商业银行发放住房租金贷款，也应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限。”《条例》指出。
同时，《条例》规定，住房租赁企业、房地产经纪机构及其从业人员，不得违规提供金融产品和服务；不得强制代办住房公积金提取等服务并额外收取费用。
住房租赁企业违反规定开展住房租金贷款业务的，由房产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，责令停业1个月以上6个月以下，可以并处2万元以上10万元以下的罚款；情节严重的，由市场监督管理部门吊销营业执照；属于金融违法行为的，由金融监管部门依法给予处罚。
贝壳研究院高级分析师黄卉指出，此前，大量长租公寓推行“租金贷”，产生了一系列纠纷和风险，损坏了租客的权益。《条例》针对租赁市场的主体行为进行了明确规范和约束，将会有效规范市场秩序，推动租赁市场透明化、制度化。
禁止“高进低出、长收短付”
自2018年起，长租公寓因资金链断裂“爆雷”时有发生，引发社会关注。
近日，杭州、上海、成都、武汉等多地长租公寓再现“爆雷”、“跑路”现象。各地相继发布风险提示，提醒房东和租客注意长租公寓“高收低出、长收短付”和“租金贷”的市场风险。
所谓“高进低出、长收短付”是指，长租公寓平台先以高价向房东收房，再低价租给租客，按月给房东打款，但要求租客必须一年一付或半年一付租金。
一般来说，通过向租客“长收”、给房东“短付”，长租公寓可以获得大量资金，进而继续扩张，拿下更多的房源，抢占市场份额，做大规模。但这种模式存在明显的价格倒置问题，不仅不具备可持续性，而且面临着资金链断裂风险，同时，部分平台从一开始就打着圈钱的算盘。
对于以上问题，《条例》规定，住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。
《条例》进一步提到，直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，《条例》对于“高进低出、长收短付”等内容给予重点关注，相关规定具有十分积极的意义。这也政策层面对于“高进低出”和“长收短付”的做法持明确否定态度，也是长租公寓行业未来亟需改进和避免的问题。此外，通过强化监管的方式，有望将相关风险防范于未然。
支持住房租赁市场健康发展
截至目前，租房市场在我国已超过万亿规模。由于国家房屋租赁政策的不断推出，流动人口向一二线城市的持续流入，近年来，我国租赁住房在居住体系中的占比持续增高，其带来的租赁市场规模每年在1.2万亿元左右。
着眼市场的进一步壮大和完善，政策并非一味禁止。在相关扶持措施中，《条例》亦提出，住房租赁企业可以按照国家有关规定享受金融、税收、土地等方面的优惠政策。
《条例》提到，国家支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务，支持发展房地产投资信托基金，支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。
黄卉认为，《条例》明确了对于违法违规的市场主体的惩戒措施，同时也明确了相关扶持政策，旨在有效维护住房租赁市场中各个主体的公平竞争，推动市场良性进化。待《条例》正式推出，必将有助于推动住房租赁市场监管的制度化、常态化。